商业地产和住宅开发的八个区别 区别一：开发利润不同 购物中心等商业地产项目与住宅项目在众多实际的开发操作模式上存在着本质的区别，具体表现在消费市场调研分析、开发周期控制、定价策略、商业设施配套等。 另外，二者在经济效益上也有着本质的区别，住宅的未来经济利润可使用普通会计利润来预算，而商业地产如果不使用经济利润来预算，将难以实现利润最大化，并且将潜藏风险。 1、开发利润途径有所差别 住宅开发利润途径只是单一的一次性总销售收入扣减总开发成本所得。而商业地产的开发利润是通过无数次、多种途径的不定性收入形式所获得的，其中包括出租、销售、自营等实现方式。 2、商业地产的利润途径可以不定期回收 商业地产出租可以分作不定期租金回收，一般分为 5年、10年或者以后的总体租金回收；商铺的销售分为短期与中期，即是指一次性的销售或者是带租约销售等；自营即从开发到经营都由开发商自行操作，例如自营百货、超市、连锁店、饮食娱乐等各种商业形式，当中存在着各种的经营成本问题（包括产品生产、产品入货、工资、水电费等等开销成本）。 区别二：调研对象不同 1、住宅项目可以自行决定产品调研对象 住宅项目开发商可以说自己分析市场，根据对市场需求的研究作出产品定位，决定户型的比例以及住宅产品类型。 2、商业地产项目必须首先找到既定主力店 购物中心等商业地产项目的消费市场调研，需要更广泛而细致，包括城市商业发展规划及政策、区域商业结构、未来供应量、消费力需求、租售目标客户细分、商铺升值潜力等方面的分析。其销售对象不是直接的购物消费者，而是投资小业主和商家，特别是主力店。开发商首先要找到主力店，并参照要求进行功能上的规划设计。 区别三：商业地产无法像住宅那样滚动分期开发 购物中心等大型商业地产项目需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛，而不能采用住宅项目的滚动式分期开发模式。 区别四：商业地产对资金要求更大 购物中心等到商业地产项目大多采用只租不售的经营方式，在定价策略上与出售为主的住宅项目有巨大的差别。购物中心开发商对某些主力店不得不采取租期内前几年低租金甚至免租金策略，这种开发模式要求购物中心等商业地产发展商具备极其雄厚的资金实力，以便能够抵御比住宅开发高得多的开发风险。 区别五：配套设施要求不同 商业设施配套建设在购物中心等商业地产项目的开发中，比住宅开发具有更重要的作用。购物中心等商业地产设施的开发与住宅商...
