1 合同法常见法律问题（1 ）—— 商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题 一、关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题 《解释》第 3 条规定"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任"。因此，出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时，就应认定为要约：1．出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺；2．该允诺和说明具体确定； 3．对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。出卖人违反该内容的，应承担违约责任。 很多开发商在广告宣传中大量宣传规划红线范围外的事项，主要标注以下几项： 交通，包括已经规划及即将规划的交通网络作为广告内容，如多条公交线路抵达小区、快轨3 号线直抵小区等; 周边环境，坐拥20 万平方米 山 体公园 ，天 然 氧 吧 ;学 校 ，罗 列 大量小学 、中学 、大学 等; 商业 ，距 某 某 商业 中心 区仅 1 公里 ;市 政 配 套 设施，双 向 四 车 道 ，人流 旺 盛 。对于开发商项目 规划范围外的广告宣传即使是虚 假 宣传，也 只 存 在开发商承担行 政 责任，即由工 商行 政 管 理 部 门 处 罚 ，不 存 在民 事责任的问题，因为不 符合最 高 人民 法院 司 法解释第一项条件，“ 出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺” 。 对于第二 个及第三个条件，其 裁 量权 在法官 ，具有相当大的不 确定性 。一方面 要考虑 开发商虚 假 宣传的情 况 ，同时也 要考 虑 购 房者 的判 断 能 力 ，作为理 性 的社 会 公民 ，应有理 性 的判 断 ，否则 应承担一定的不 利 后 果 。 二 、关于认购 协 议 与 定金 的问题 认购 协 议 是广泛 存 在于商品房销售中的一种 文 书 ，与 正 式 买卖合同的关系 是预 约合同与 本 约合同的关系 ，约定的是当事人为将来 订立本 约合同而 应履 行 的义 务 ，只 要当事人为缔 结 本 约进 行 了 磋 商，就履 行 了 预 约的义 务 ，而 对于是否缔 结 了 本 约则 在所不 问。一般 情 况 下，认购 书 中有定金 ...
