1 小 池 国 际 农 产 品 物 流 港 2#馆 价 格 策 略 一 、定价 说明 项 目 一 期 2#馆 商 业 价 格 制 定 要 从 客 户 与 市 场 两 个 方 面 来 权 衡 ， 充 分 参 照 市场 的 价 格 规 律 和 客 户 的 心 理 认 同 。 对 于 客 户 而 言 ， 物 业 价 格 是 最 敏 感 的 买 受 参照 ， 客 户 都 有 自 己 的 心 理 价 位 ， 过 高 的 价 格 会 使 客 户 丧 失 投 资 的 欲 望 ； 对 于 市场 而 言 ， 价 格 始 终 是 核 心 ， 价 格 优 势 才 是 最 实 效 的 市 场 竞 争 优 势 。 因 此 ， 项 目 的 定 价 思 考 要 充 分 分 析 市 场 现 状 、客 户 需求、项 目 素质， 小心求证、谨慎定 价 ， 力求以最 适合的 价 格 策略既保证销售又实 现 商 业 物 业 价 值最大化。 二、定价 逻辑 参考竞争对手 修正项目相关成本 依照项目自身特色 价 格 分析要素 销售价 格 、面积、返租政策、折扣等 对 项 目 蓄客 、优惠、招商 运营产生的 成本修正 项 目 自 身商 业 规划、硬件档次、商业 模式、招商 运营 比竞争对手性价 比更诱人； 比附近商业物 业回报率更高； 定价 基础 定价 原则 具有竞争性 符合市场性 具备潜力提升 短期回笼资金 达到既开发商期望值 减少经营上的风险性 2 3 三 、市场竞争对手销售策略情况 项目名称 项目地址 项目规模 建筑形态 业态规划 销售面价 返租及优惠政策 成交价 备注 宏 大 九 江 五 金商 贸 城 九 江 新 长 途 汽车 站 旁 占 地 400.8 亩 总 建 筑 面 积 ：60 万 方 专 业 市 场 单 层铺 五 金 、家电 、汽 配、灯具 、型 材、门业 、小 百货、摩 托车 、电动车 一 层 均 价 ：14000元 /㎡,楼层 差价相 差 2000-3500 元/㎡ 前三年按照 6%、7% 、7%返租 ，一年返两次；4-10 年 租 金 收 益8:2 分成； 5 年合同价 1.15倍回购； 一次性 99 折； 招商 优惠免租 2年，部分 3 年； 11000 元/㎡ 公摊率 45%左 右 ； 每 层都有 8 米的车 道； 商 铺 一 般 大小在 80 ㎡左右 ， 使 用 面积40 ㎡ 左右，开间： 4米 ， 进 深 ：10 米 九 江 现 代综合开发区城...
