精品文档---下载后可任意编辑3、具体控制指标用地性质（1）根据总体规划确定（2）城市规模、城市特征（3）所处区位、土地开发性质（4）现状用地性质用地边界1 建筑高度影响：建筑高度超过一定高度时，因结构及消防的要求相应的提高，每层建筑面积必须达到某个值时才经济的。这就需要有相应大小的地块。3.22 道路网密度与地块划分（1）按用地性质和功能结构做大的划分；（2）再用道路网进行细的分割；（3）综合考虑路网密度，干路保持一定间距。3.23 土地产权与地块划分首先，通过对中心城区土地市场对不同地块大小的需求分析，对近 5 年主要两类公共设施用地和居住用地出让地的面积进行统计分析，利用 spss 软件算出平均值，再利用 spss 聚类分析算出公共设施用地以及居住用地大小的中心值。其次，将地块大小的进行时间顺序分析，得出出让的商业办公地块，居住用地出让的大小的范围值。最后，与国外不同土地资源城市类比，最终确定出让地块大小（资料来源《CBD 密路网模式地块划分讨论——以琶洲-员村地区为例》）。容积率控制容积率的确定（1）定性分析 a 城市经济进展阶段 ：处于不同进展阶段的城市，其土地利用方式及强度存在较大的差异，通过类比方法加以确定。b 土地的使用性质 ：容积率的确定必须依据城市总体规划确定的土地性质来确定。 c 区位条件 ：交通区位、城市区位、环境区位等综合考虑。d 人口容量：确定一个区的人口容量，估算平均的容积率。e 土地的基础设施条件及周围环境状况f 他规划控制指标相协调 g 土地出让价格（二）定量分析（主要针对老城区，考虑拆迁成本）a．最低经济容积率由于开发总投入×利润率=总产出-总投入。因此，在利润率一定的情况下(通常以行业正常利润率为计算依据)，通过计算能得出该利润率下的“最低经济容积率”，即FAR=(P1+P2+P3+P4+P5+P6)*(1+R)/[S-P4(1+R)]其中：P1：土地出让基准低价；P2：土地征用费；P3：动迁安置成本；P4：建安成本；P5：基础设施费用；P6 开发费用；R：法定利润；S：销售价格b．拆建比或者根据既定的地价、房屋重建价格等约束条件，计算单位面积上的投入、产出情况，从而得出单位面积上的拆建比，从而为既定地块的容积率确定提供技术支撑。（资料来自《控制性详细规划中的经济分析初探》段兆广）容积率与建筑高度、建筑密度精品文档---下载后可任意编辑（资料来自《容积率确定方法探讨》咸宝林，陈晓键）容积率与车位的关系当一块用地的容积率初步确定后...
