我国近3年房地产调控政策、效果分析摘要:十一届三中全会以后，我国开始鼓励房地产行业发展，时至今日房地产行业已经成为我国经济发展的支柱性产业，被社会各界广泛关注。房地产行业的快速发展不仅关系着人们的住房等民生问题、也关系着相关产业的发展，更是推动国民经济发展的重要动力随着房地产行业发展速度的日益加快，房地产行业也暴露出了许多弊端和问题，从土地资源管理制度的不完善、房地产市场监管不严格到投机性购房数量的猛增和房地产价格的非理性上涨等，这一系列问题对国家的经济发展、社会的和谐稳定都有着非常大的负面影响。为保证房地产行业的持续、健康发展，中央政府出台了一系列宏观调控政策对房地产行业进行调整，由于国内外众多因素的影响，我国房地产行业宏观政策的方向也随着房地产行业的不断变化而调整，表现出不同时期房地产调控政策的目标和特点也有所不同{1}。基于以上这些特点，本文主要以我国近三年房地产市场调控政策为研究对象，通过整理归纳相关数据，运用定量分析的方法分析国家近三年调控政策对房地产行业影响的效果。近几年来房地产开发投资一直呈现快速增长趋势，房屋价格连年高涨、居高不下，在相当程度上超出了民众承受能力；房地产信贷规模迅速膨胀，房地产抵押贷款在信贷资产中的比重也在日益上升。由于房地产抵押贷款本身是一种风险较高的贷款，随着其规模和比重的大，其风险程度总体在不断上升，这种风险一旦爆发，对金融机构和金融体系造成打击的严重程度也在上升。这些问题引起了政府和人们对房地产市场能否健康发展的担忧。为促进国民经济协调稳定增长，引导房地产行业健康发展，我国政府相继出台一系列地房地产宏观调控政策。我国目前主要运用行政手段和经济手段对两种手段房地产业进行管理，用经济手段时经常依靠行政权力，因此，很多文件主要是以国务院或者国家部委办的名义发布的{2}。因此我们开始查找资料分析我国近三年房地产调控政策，其分析结果如下：2015年央行降息5次、降准备金3次、营业税5年改2年、二套房首付比例下调4成、公积金新政、房贷6.15%直降至4.9%……2016年前半年降准、降息、降税、降首付促进楼市成交;后半年以调控为主，限购、限地，有效控制房价过快上涨，避免房地产泡沫。2017年进行一系列限购限贷:一、认房又认贷，二套房首付比例上调10%；二、限贷措施加码，首套、二套均暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款；三、企业买房受限，商业住房再交易需要满三年。具体分类如下列表所见:时间政策类别政策内容2015年土地政策土地执行“有供、有限”财政政策个人转让两年以上住房免征营业税货币政策央行降息5次央行降低存款准备金率1%二套房贷款首付比降至四成2016年财政政策购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产，均按照4%的税率征税。货币政策调整公积金贷款利率。5年以下2.75%，其他3.25%贷款首付降低；公积金首20%、商业贷款首25%2017年行政政策认房又认贷房地产企业和消费者可以根据调控政策更改其行为模式，引导双方理性投资。我国房地产市场发展尚未成熟，多数购房消费者的盲目跟风行为和预期心理会造成影响房价的上涨或下降，甚至会导致房地产市场出现“过冷”或者“过热”现象。通过对我国房地产调控政策效果进行分析、评价，可以有助于房地产企业和购房消费者更加清晰的理解当前房地产调控政策，准确把握当前房地产市场走势，避免盲目决策，减少非理性投资。与此同时，可以帮助房地产中介、金融机构等参与主体了解市场，当房地产市场发生变化时，能够及时做出应对措施。更重要的是，可以有助于强化房地产调控政策的实施效果{3}。在研究实施调控政策之后房地产开发投资和销售情况如下：2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%），增速比1-11月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资64595亿元，增长0.4%，增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。2015年，商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。其中，住宅销售面积增长6.9%，办公楼销售面积增长16.2%，商业营业用...
