房地产估价基本知识点归纳1.房地产：包括土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益和区位三者的综合体。2.房地产的特征：不可移动；独一无二；寿命长期；供应有限；价值量大；难以变现；用途多样；互相影响；易受限制；保值增值。3.所谓变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金资产转换为现金的能力。 不一样类型的房地产及在不一样的房地产市场状况下，变现能力有所不一样。影响房地产变现能力的原因重要有：该宗房地产的通用性；该房地产的独立使用性；该房地产的价值大小；该房地产的可分割转让性；该房地产的开发程度；该房地产的区位；该类房地产的市场状况。4. 根据《土地管理法》规定，土地运用总体规划应当将土地划分为农用地、建设用地和未运用地。为了更有效地管理土地，在上述三种分类的基础上，我国的土地按照运用现实状况采用一级、二级两个层次的分类体系，共分为 12 个一级类、57 个二级类。其中一级类土地，包括耕地、园地、林地、草地、商服用地、公开仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运送用地、水域及水利设施用地和其他用地。建设用地的获得,实质是依法获取国有土地的使用权.获取国有土地使用权的基本方式有两种:一是通过出让方式获取国有土地使用权,二是通过划拨获取国有土地使用权。国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。通过出让方式获取国有土地使用权又可以分为两种方式：一是通过招标、拍卖、挂牌出让的方式获取国有土地使用权，二是通过协议出让方式获取国有土地使用权。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为 70 年，工业用地为 50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为 50 年，商业、旅游、娱乐用地为 40 年，综合或其他用地为 50 年。国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法同意，在土地使用者缴纳赔偿、安顿等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权免费交付给土地使用者使用的行为。依法以划拨方式获得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有有效期限的限制。5. 按建设用地的开发程度，可分为生地、毛地、熟地。生地：指不具有都市基础设施的土地，如荒地、农地。毛地：指具有一定的都市基础设施，有待征收的房屋，...
