成都市甲级写字楼调研分析

成都市甲级写字楼调研分析 一、我国各大中心城市办公物业发展情况及未来趋势 由于宏观调控，特别是国家七部委出台的房产调控政策，对上海、北京、广州等特大型城市的住宅市场产生了持续的影响，一、二手房的成交量都大幅萎缩，价格也越来越松动。而写字楼的出租情况却十分火爆，甲级写字楼更是一再受到海外基金的追捧。据相关统计资料显示，作为我国第一大城市的上海，南京西路周边 25层以上写字楼出租率达到 80％以上，而一些高档写字楼如恒隆广场等出租率都在95％以上，且换手率很低。巨大的需求使写字楼市场步步升温，当前写字楼已经成为“敏感时期”的市场新宠。 加入 WTO以来，随着我国城市特别是特大中心城市的的不断扩大，市中心土地的越来越稀缺，写字楼的开发也逐步从市中心向外扩散。许多城市都根据自身发展状况，开辟了专门的经济技术开发区或者工业技术园区，通过一系列的招商引资优惠措施，积极吸引国内外大型企业特别是世界 500强企业进驻。这也有效带动了当地写字楼的开发，其租金也年年攀升，投资写字楼的利润空间的不断呈现。预计 2005、2006、2007年这三年我国特大中心城市甲级写字楼的售价和租金都会直线上升，供小于求的局面在未来一段时期内仍然存在。 二、 成都目前办公物业市场调研分析 1、办公物业类型 目前成都市办公物业类型主要包括：纯办公物业、办公用途的电梯公寓、小户型商务楼(具商务功能的小户型公寓)。从调查资料来看，纯办公物业的物业类型所占比例最大，达到了 60%的比例，电梯公寓作商务用的物业占 6.7%。 2、各类型办公物业分析 类型A：纯办公物业——高级写字楼 （1）、成都高级写字楼分布 成都的甲级（准甲级）、高级写字楼主要分布于由总府路和顺城大街-人民南路及南大街一线所形成的“十”字型道路两侧区域内，它们也构成了成都的事实 CBD： 春熙路-盐市口-天府广场是成都最为繁华和传统的中心商业区，构成了成都最具影响力的零售核。市中心的绝对地位、最为优越的商业资源和高额土地成本成为该区域高级写字楼兴建的最直接动力。 顺城大街-骡马市一带聚集了成都最多的金融企业、写字楼和星级酒店，顺城大街亦被冠以“金融一条街”称号。该区域也是成都市规划的 CBD区域的核心组成部分。 人民南路（含南大街）沿线是近年来发展最为迅猛的写字楼开发热点区域，且具备良好的后续发展空间。其动因主要包括： 交通优势：相比绝对市中心和顺城大街、骡马市一带的拥堵交通，人民南路是...