房地产业作为国民经济发展中重要的支柱产业，具有关联度大、带动力强的特点，在工业化、城市化和现代化的进程中，房地产业逐步成为国民经济发展中的主要经济增长点。对于关系到经济发展、土地资源的合理配置和人民生活水平改善的住宅房地产，从土地购置开始，经过房产的开发建设，到进入消费和服务等各个环节的运行过程中，都涉及到各级政府、房地产开发商和广大消费者等各方的利益。而当前我国房地产市场整体的结构发展态势是区域性的寡头垄断。随着城市化进程的加快、土地资源的有偿使用和住房制度改革的深入，由于制度因素和房地产市场本身的特点（区域性的寡头垄断、信息不对称等），使得我国目前房地产市场存在着一系列问题：房地产市场总体上处于供给的结构性过剩和高房价收入比以及消费预期导致的居民有效需求能力不足的状态；商品房的高空置率和居民住房不足的矛盾；土地资源的低效率使用等等。本文试图利用博弈论的分析方法，针对在土地交易市场、房地产开发建设市场和房地产消费市场中各主要参与者的市场行为（策略互动关系及其策略均衡），建立一个房地产市场的分析框架，为政府部门、开发商和消费者提供一定的决策参考，也为房地产市场体系的建设提出一些政策建议。土地交易市场指地方政府根据城市发展和建设的需要，代表国家将城镇国有土地或征为国有的农村集体用地进行土地的使用权出让的场所，土地是开发商在进行房地产商品开发时必须的首要资源，可以说，土地的产权交易市场是房地产市场的源头市场。而土地资源的稀缺性决定土地供给缺乏弹性，土地资源的配置带有明显的行政性，因此，我国的土地市场是由国家垄断的交易市场。从我国土地政策的演进过程看，１９９８年《土地管理法》的修正，市场配置资源的原则确立和土地拍卖制度的推行，标志着土地交易的市场化和国有土地有偿使用制度的全面实施；２００１年《国土资源部关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》和２００３年《关于加强土地资产管理的通知》的相继出台与实施，国家从宏观的角度加强土地供给总量和结构的控制，经营性土地实行招标、拍卖制度，土地交易市场逐步实现规范化。同时，由于信息的不对称、制度的缺陷和市场主体行为的不规范，我国当前的土地市场仍然存在权力“寻租”、土地使用效率低等问题。土地交易市场秩序是土地市场参与者之间博弈的结果，它主要涉及到国家、地方政府、房地产开发商三方的利益，在市场的交易过程中，既存在交易双方（政府...
