房地产企业增值税筹划及计算方法 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。从以下几点着手，才能更好的把握其计算。 一、把握两个概念 （1 ）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。 （2 ）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。 二、掌握税率 土地增值税实行的是四级超率累进税率： （1 ）增值额未超过扣除项目金额 5 0 ％的部分，税率为 3 0 ％，速算扣除数为 0 ； （2 ）增值额超过扣除项目金额 5 0 ％，未超过扣除项目金额 1 0 0 ％的部分，税率为 4 0 ％，速算扣除数为 5 ％； （3 ）增值额超过扣除项目金额 1 0 0 ％，未超过扣除项目金额 2 0 0 ％的部分，税率为 5 0 ％，速算扣除数为 1 5 ％； （4 ）增值额超过扣除项目金额 2 0 0 ％的部分，税率为 6 0 ％，速算扣除数为 3 5 ％。 三、确定应税收入 包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。 四、确定扣除项目 （1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费； （2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用； （3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能按转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的 5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的 10％以内计算扣除； （4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等； （5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按 20％计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。 五、计算方法...
