1 / 6 房地产开发企业的资金流控制 企业的资金流控制和收益息息相关，管好资金流，可有效地提高企业收益。企业的目标：股东财富最大化，比较综合的指标是净资产收益率，从净资产收益率可以分析到企业在经营中存在的问题等，如万科在 2009 年 9 月 30 日的杜邦财务分析体系： 2009-09-30 杜邦分析 净资产收益率 8.46% 总资产收益率 2.3781% X 权益乘数 1/(1-0.67) =资产总额/股东权益 =1/（1-资产负债率） =1/（1-负债总额/资产总额）x100％ 率 10.0109% X 总资产周转率 0.2375% =主营业务收入/平均资产总额 =主营业务收入/(期末资产总额+ 期初资产总额)/2 期末:129,502,509,182 期初:119,287,709,407 2,957,592,239 / 主营业务收入 29,543,838,457 主营业务收入 29,543,838,457 / 资产总额 129,502,509,182 29,543,838,457 - 全部成本 25,075,187,125 + 其他利润 -163,961,887 - 所得税 1,347,097,207 流动资产 123,792,767,960 + 长期资产 5,480,143,643 22,828,988,101 货币资金 27,614,616,095 2 / 6 934,484,166 887,374,562 424,340,297 0 501,523,208 86,752,229,378 8,924,399,278 1、从上图可以看出，净资产收益率由权益乘数和总资产收益率组成。权益乘数反映的是企业的资本结构，权益乘数越高，企业的财务风险越大，收益也越高。但银行贷款受到各项政策的限制，自有资金比率应达到投资总额的40%，如果负债比率高，会加大企业还款的压力，引起资金流的紧张。 2、主营业务利率：由总资产周转率和净利润率组成。对于总资产周转率，在房地产开发企业中，比重最大的是存货，如何提高存货周转率，加快存货周转，减少资金占用，可有效提高净资产收益率，在企业开发过程中，几种不同的付款方案，对项目的收益的影响是不同的： 项目由多层组成，总建筑面积 10 万平方米，建筑层高 6 层，2008 年 4 月开工，2008 年 7 月主体封顶。成本及收益情况如下表（未计贷款利息支出）： 序号 项目 说明 标准（元） 一 平均售价 5 ,0 0 0 二 1 土地 占地面积 67000 平， 1 ,0 0 0 容积率 1.5 土地成本 10000 万元（含契税、配套费 ） 2 建安 成本 1400 元/平方米（含地下室 （200 元/平方米） 1 ,4 0 0 3 基 础 设 施 含供 水 、电 、气 、供 暖 挂 网 4 0 0 4 配套设 施 业主会所 、幼 儿 园 3 0 0 三...
