房地产开发项目成本控制的关键阶段 姜涛 合理有效的控制项目开发成本，贯穿于项目投资决策阶段、设计阶段、项目发包阶段和实施阶段、也可以说是一个系统控制过程，它具有全员性和全过程性的特点。虽然项目开发建设的各个阶段成本控制各有其特点，在开发建设的全过程中，所起的作用和重要程度也有所不同。但笔者认为房地产开发项目成本控制的两个关键阶段是：设计阶段和施工阶段。 1 设计阶段 长期以来我国普遍忽视工程建设项目设计阶段的成本控制，结果出现有些设计粗糙，设计深度不够，工程投资失控，造成三超现象严重（概算超估算，预算超概算，结算超预算），甚至“烂尾楼”。开发企业往往把控制工程投资的主要精力放在施工阶段审核施工图预算、合理结算建安工程价款，算细帐上。这样做尽管也有一定的效果，但毕竟是“亡羊补牢”，事倍功半。要有效地控制项目开发成本，笔者认为首先就要做好项目设计阶段的成本控制，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果。据测算设计费在项目开发建设全过程费用中所占比例较少，一般只占施工阶段建安成本的2 ％至3 ％，但对项目工程造价的影响可达 7 5 ％以上；由此可见设计阶段的成本控制既是必须的又是行之有效的首要控制阶段，同时在此阶段控制造价也能起到事半功倍的效果。据有关资料测算分析，合理科学的设计可降低工程造价1 0 ％左右。但现阶段在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得很少，没有将项目的技术、经济有机结合起来综合分析考虑后才进行设计。设计阶段的成本控制对项目投资的影响是极其重要和深远的，必须引起房地产开发企业的高度重视，应积极采取有效措施进行预控，具体可采取的主要措施如下： 1 .1 推行设计招标或设计方案竞赛，优选设计单位 设计招标制度的推行为开发企业在规划设计阶段提高设计质量，进行投资控制提供了契机。在设计招标过程中，开发企业就需认真对投标方案的合理性、经济性进行评价和比较，在满足设计任务书各项技术指标的前提下，把设计的经济合理性细化后纳入评标条件，给予较大的评标分值，以提高设计人员设计经济意识和促使设计人员主动控制设计的经济合理性。众所周知，设计是工程建设的龙头，当一份施工图付诸于施工时，就基本决定了工程质量的好坏和工程造价的高低，也就是说项目的成败在设计阶段已大体定型，这一点应引起开发企业决策层高度重视。比如：在方案设计时很多单位都能做到两个...
