房地产开发项目的成本测算方法 随着国家国土资源部第11 号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，全国各地协议转让土地已基本绝迹，全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。这也意味着房地产暴利的终结，管理出效益时代的到来。 在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期，开发商们在拿地前不需过多地作研究分析，因为那时大多是协议操作，开发风险小，有较大的获利空间。而今后，由于土地自身的稀缺性，公开的竞争将日益激烈，激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压，这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。保守有余，将失去机会，一事无成；轻率冲动，将导致亏损，严重的将导致企业 破 产。 如 何 准 确 地测算项目成本，本文 结合 国家建 设 部发布 的《房地产开发项目经 济 评 价 方法》，试 图 从 土地成本、前期规费 、工 程 成本、间接 成本等几 个 方面 分别 予 以论 述 。分析的前提是该 地块的面 积 、容 积 率、规划 要点 已确 定，建 材 市 场 行 情 相 对稳 定，并 且 开发商有一定的管理水 平 。 一、土地成本 随着公开竞拍的推 行 ，土地成本日益成为开发成本的重要组 成部分，综 合 的地价 内 容 非常 广 泛 ，主 要包 括 ： 土地中 标价 、拆 迁 补偿 费 用、代劳 费 用、交 易 契 税 等，土地成本约 占 项目开发成本的3 5 ％ -4 0 ％ ，并 有进 一步 上 升 的趋 势 。 二 、前期规费 前期规费 主 要是指 从 事房地产开发项目向 政 府 交 纳 的相 关 费 用，主 要包 括 应 交 纳 的基础设 施 配 套 费 ，教 育 附 加 费 、人 防 经 费 、白 蚁 费 用、地区 配 套 费 等，以及 先 征 后退 的新 型 墙 体材 料 基金 、散 装 水 泥 押 金 等，此 项费 用的缴 纳 基数 主 要是按 施 工 图 建 筑 面 积 ，标准 按 国家有关 规定执 行 。整 个 前期规费 约 占 开发总 成本的1 0 ％ 左 右 ，并 有降 低 的趋 势 。 三 、工 程 成本 此 项费 用为成本中 的“大头 ” ，约 占 总 成本的4 0 — 5 0 ％ 左 右 ，具 体 内 容 包 括 ： 1 、勘 察 、设 计 、建 筑 检 测、质 量 检 验 及 景 观 设 计 、项目监 理等费 用； 2 、土石 方、围 墙 、传 达 室...
