1 房地产投资项目财务评价谈 市场的瞬变性与不可准确性，使风险成为客观实在。如果不能卓有成效地规避与防范各种风险因素的话，势必使企业集团的未来发展陷入严重的危机境地。为了保障企业集团增长的持续性，并确立融、投资的市场竞争优势，企业集团必须不断强化财务安全保障机制，包括财务营运度指数、财务风险变异指数、财务危机经济承荷能力指数等方面，对自身的财务风险加以适时监控的第一步是对投资项目进行财务评价。财务评价实际上很大程度是对财务报表进行分析。本文就房地产投资项目财务评价谈谈自己的一些认识。 一、财务评价基本概念和评价指标的确定 (一)财务评价的基本概念 房地产开发投资项目的财务评价实际上属于运用财务报表为管理者服务的管理分析。根据国家现行财税制度和价格体系，以房地产投资开发建设项目财务数据预测中的各项报表所测得的数据，如投资总额、生产成本、销售利润、销售税金等，为依据编制成现金流量表，计算评价指标值，分析研究并考察项目的财务盈亏状况，如盈利能力、清偿能力等，从而判断投资项目在财务上是否可行的经济分析方法。 房地产企业组织发展起来以后，财务报表分析就由外部分析扩大到了内部分析，为改善内部管理服务。公司管理层为改善收益能力和偿债能力，以取得投资人和债权人的支持，开发了对财务报表的内部分析。内部分析不能使用公开财务报表的数据，而且利用内部的数据(如预算、成本等)进行分析，找出管理行为和报表数据的关系，通过改善管理行为来改善未来的财务报表。 (二)财务评价指标的确定 财务评价的方法可分为静态分析法和动态分析法两种，但以动态分析法为主，静态分析指标只作为辅助指标。使用这两种指标对房地产投资项目作财务评价时，其基本衡量标准是利润，可用收益额和盈利能力两种指标来表示，但两种指标有所不同。表态法中，收益额通常是指投产后的正常利润，盈利能力通常是指正常利润与总投资的比率。动态法中，收益额是指项目的净现值，盈利能力是项目的内部收益率。财务评价主要指标和方法一般可参照下表。 项目财务评价主要指标和方法参照表 指标 方法 收益额 盈利能力 投资回收能力 静态法 利 润 投资利润率 静态回收期 动态法 净现值 内部收益率 动态回收期 2 二、房地产投资项目财务评价的意义 财务评价是以企业财务报告反映的财务指标为主要依据，对企业的财务状况和经营成果进行评价和剖析，以反映企业在运营过程中的利弊得失、财务状...
