房地产开发基本概念与内部流程 一、房地产开发的概念与特点 1.概念：在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。所谓房地产开发，是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）取得国有土地使用权的土地上进行基础设 施、房屋建设的行为。 2.特点： （1）位置固定性或不可移动性——地段，地段，还是地段！ （2）寿命周期长——大部分建筑物的设计使用年限为50年。 （3）适应性——必须与本地区各产业部门的发展相协调，并起到一定的先导作用。 （4）各异性——产品不可能千篇一律，要有自身的特色。 （5）政策影响性——宏观调控、货币政策、土地管理政策、规划控制政策等。 （6）专业管理依赖性——必须要有各个专业的协调管理，才能共同完成。 二、房地产开发的程序 一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分： 第一部分，在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分：行政审批部分 一、选址定点阶段。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段。 三、初步设计和施工图设计审查。 四、规划报建图审查阶段。 五、施工报建阶段。 六、商品房预售许可阶段。 七、建设工程竣工综合验收备案阶段。 第三部分：房地产项目权属初始登记阶段 第四部分：房地产公司项目开发的内部工作流程 房产项目开发的过程是个非常复杂的过程，复杂的原因是涉及到的政府部门太多，与公司内部所有的部门都有关，项目开发过程都有严格的时间节点和顺序流程，现把这一套经过整理的程序及业务流程简要讲解。 我国现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程） 阶段 程 序 需准备的资料 行政管理部门 备注 项目 前期 阶段 项目建议书（申请报告） 提出项目建设的必要性和依据、拟建规模和地点、资源、条件、投资估算和资金筹措、建设进度安排、效应分析。 发改委（计划局）以计划管理为主；规划、土地、环保、水利、林业、旅游等部门参与选址；经济、计划、建设等部门参与初步设计和方案审批。 项目选址方案 项目核准或备案资料： 申请报告、城市规划意见、用地预审意见、环境影响评价、水土保持方案、占用林地审核、矿藏...
