房地产项目前期策划报告 第一部分 市场调研 一、城市发展 PEST 分析 1、 城市发展政治环境（P） (1) 国家或城市发展宏观政策； (2) 城市规划发展趋向分析。 2、 城市发展经济环境（E） （1） 市建设状况； （2） 城市产业发展； （3） 城市经济实力（人均 GDP）; （4） 城市消费实力（恩格尔系数）； （5） 城市精神价值。 3、 城市发展社会环境（S）; （1） 城市人口及结构； （2） 城市化水平； （3） 基尼系数； （4） 人均居住面积； 4、 城市发展技术环境（T） （1） 城市智力及研发水平； （2） 新技术产品产值所占比重； （3） 社会劳动生产率； （4） 科技进步贡献率。 二、城市发展房地产市场总体环境调研 1、 城市房地产市场总体特征 （1） 城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析； （2） 城市房地产市场供求关系和结构分析； （3） 城市房地产区域特征分析； （4） 城市房地产营销特征分析。 2、 城市房地产发展市场主体特征 （1） 城市房地产开发主体特征； （2） 城市房地产产品特征； （3） 城市房地产服务主体特征； （4） 城市房地产消费主体特征。 3、 城市房地产发展预测 （1） 宏观政策对房地产市场的影响； （2） 城市投资环境发展分析； （3） 城市房地产服务主体特征； （4） 城市房地产发展趋势分析。 三、区域房地产市场调研 1、 区域城市发展总体特征 2、 区域房地产市场地位及特征 3、 区域房地产相关项目调研分析 主要研究本区域及项目周边区域。根据产品的可代替性，项目的竞争产品，按竞争性依次分层次研究内容包括： （1） 规划设计及卖点； （2） 产品组合及特征，包括户型面积，厅、房、厨、厕面积及比例、平面结构特设，主力户型等； （3） 项目定位； （4） 营销综合及策略； （5） 价格标准及策略； （6） 媒体广告及效果，包括广告宣传、主打广告语等； （7） 促销措施及效果； （8） 销售状况； （9） 客户群分类特征； （10） 物业经营管理模式及市场调查：如服务项目、收费、业主反映等。 通过对本区域及周边范围内商品住宅供应状况的调查，分析项目与区域市场目前供应状况存在的差异，寻找市场供应空白点及不足点。 4、 重点竞争性项目（现状或潜在）调研 （1） 区域房地产相关项目调研分析； （2） 与本项目竞争关联性调研分析。 a 项目所处外部环境比较; b 项目核心价值点比较；...
