二九年度〇〇全国房地产估价师执业资格考试《房地产估价案例与分析》试题（本试题所有为主观题）中华人民共和国 监制二九年四月〇〇人力资源与社会保障部人事考试中心重要提醒：规定用钢笔或圆珠笔在答题纸中指定位置答题，否则按无效答题处理旳。一、问答题（共 3 题，每题 10 分。请将答案写在答题纸对应括号内）旳（一）李某看中了一处位于其居住都市规划区边缘房地产，虽然该房地产所旳旳处位置较偏远，但这个方向是该都市居住小区规划发展方向，具有良好升值空旳旳间。目前，该地区商业用地基准地价是旳1500 元/，居住用地基准地价是㎡旳700元/。该房地产为一栋已建成三层独体小楼，砖混构造，紧邻一条规划商业街，㎡旳建筑面积 500。李某拟购入后将一层作为商业用房出租或自营，二、三层楼用于㎡居住。卖家要价 60 万元。李某为摸清该房地产市场价格，委托一家房地产估价机构进行了评估。请问：房地产估价师在接受委托后，若采用市场法估价，在选用可比实例时需要考虑哪些原因？（二）某商业房地产项目开发经营权拟通过招标方式来确定投资经营者，既有旳甲、乙、丙三位投资人参与竞标，其报价依次为 415 万元、423 万元、455 万元，而房地产估价师对该项目开发经营权市场价值估值为旳430 万元。请问：1.投资者报价与房地产估价师估值不一致原因旳旳是什么？2.投资行为可以实现基本条件旳包括哪些方面？（三），某著名百货企业将其拥有某商场一部分出租给银行，租期旳6 年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进商户收取较高管理费。现该百货企业欲旳旳转让该商场而委托评估其转让价格。请问：1.该商场周围近期有较多权利性质相向临街铺面正常交易实例，可否选用其旳旳作为可比实例?为何?2.确定出租部分潜在毛收入时应注意重要问题是什么旳旳?3.确定自营部分净收益时应注意重要问题是什么旳旳?二、单项选择题（共 3 大题，共 20 分。每题备选答案中只有一种最符合题意，请旳将这个答案对应字母填在各小题对应括号内）旳旳（一）甲房地产开发商通过出让方式获得一住宅项目土地使用权开发建设该旳住宅小区，项目于 3 月 10 日竣工。该项目于 1 月 10 日裁定甲开发商拖欠工程承包人建设工程价款 1500 万元，因开发商违约导致承包人损失旳500 万元。除此之外，该项目没有其他或新增法定优先受偿款。1．甲开发商若在 1 月 10 日以该项目抵押申请贷款。下列表述中对是（旳旳 ）。A．甲开发商可以向银行申请企...
