土地估价师（土地估价实务基础）真题试卷及答案与解析一、计算题答案规定列出算式、计算过程和计算成果；需按公式计算的，规定列出公式。无计算过程、只有计算成果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终止果保留整数。单价用“元/平方米”，总价用“万元”表达。1 某企业于 1998 年 10 月通过出让方式获得一宗 5000m2土地的使用权，出让年限为50 年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为 3。该企业于 1999 年 10 月动工兴建一座钢混构造的综合大楼。由于建设资金紧张，该企业拟于 10 月将土地使用权向银行抵押。假如以该宗土地使用权评估价的 70%贷款，请问该企业最多可贷多少款？ 项目其他有关资料如下。 (1)该大楼 1～3 层为商场，建筑面积为 3000m2，4～15 层为办公楼。 (2)大楼开发周期预期二年，第一年投入 60%，次年投入 40%。 (3)大楼建成后该企业计划自留 m2用作办公用房，其他部分以出租方式经营，估计商场与办公楼的出租率分别为 90%和 80%。目前同类建筑物的建安综合造价为3000 元/建筑 m2，同类物业的商场市场租金水平每月为 300 元/m2，办公楼市场租金水平每月为 150 元/m2。 (4)通过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的 10%，维修费为租金的 8%，保险费为建安造价的 2‰，税金为年租金的 12%；项目投资回报率取建安造价的 30%；建筑物经济耐用年限为 70 年，残值率为 2%。此外，当地土地还原率为 8%，综合还原率为 10%，银行贷款利息率为 10%。2 C 市的某企业拟购进 A 市的宗地 H，委托某土地评估机构对宗地 H 的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并获得了有关资料。请根据下面所列资料，评估出宗地 H 于 1999 年 7 月 31 日的市场价格(计算地价时，案例选择不少于 4个)。 (1)案例资料。 注：①开发程度阐明。*表达宗地外“七通一平”和宗地内“三通一平”，**表达宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”，***表达宗地内外“七通一平”。 ②区域原因和个别原因对地价的修正系数阐明(有关系数均为案例与待估宗地比较所得)。数字为负的，表达成交宗地的条件比待估宗地条件差；数字为正的，表达成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表达对宗地地价的修正幅度。 (2)其他资料：A 市的地价指数以 1997 年为基期，每年在上一年的基础上增长 10%；A 市的容积率对地价的影响是：以容积率为 2 时为基准，容积率每...
