第五章 武汉市市区基准地价修正体系编制 基准地价修正体系是指利用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速高效、及时的评估出宗地地价。 第一节 基准地价修正体系及编制原理 一、基准地价修正体系 基准地价修正系数分为区域因素修正和个别因素修正。基准地价修正体系可以分为不同用地类型、不同修正因素、不同级别土地修正体系三个层次。武汉市市区基准地价体系中宗地地价修正体系见图 5-1。 商业用地修正体系 商业用地区域因素 修正体系 住宅用地修正体系 住宅用地区域因素 修正体系 商业用地个别因素 修正体系 工业用地区域因素 修正体系 住宅用地个别因素 修正体系 武汉市市区基准地价修正体系 各级别商业用地区域因素修正体系 各级别住宅用地区域因素修正体系 各级别工业用地区域因素修正体系 图5－1 武汉市市区基准地价修正体系图 二、基准地价修正因素及其权重确定 根据地租地价理论和区位理论可知影响土地级别和影响土地价格的区域因素具有一致性。在进行基准地价因素修正体系编制时，选取土地级别更新因素因子体系作为地价影响的区域因素，以专家打分计算的定级因素权重作为宗地地价区域影响因素权重，再根据实际情况进行适当调整。武汉市市区基准地价各类用地修正因素具体因素见修正体系系数表。基准地价各修正因素的权重确定是采用特尔菲法利用专家打分来获取。见图5－2 图5－2 修正因素权重确定 武汉市市区基准地价修正系数体系建立遵循以下原则： （1）因素全面，权重确定科学 （2）因素指标说明量化，增强评估工作的可操作性 （3）专家咨询与实际调查相结合 （4）修正范围合理，覆盖面广 工业用地修正体系 工业用地个别因素 修正体系 三、基准地价修正体系的编制原理 （一）区域因素修正系数编制 按照《城镇土地估价规程》，区域因素修正系数的编制采用土地利用效益资料、市场地价资料和定级分值三种方法。本次基准地价修正系数表采用市场地价资料编制。为了给土地评估提供形象直观的因素条件描述，级别内因素条件按优、较优、一般、较劣、劣分为 5个段，并给出每段对应的条件指标描述和相应的地价修正系数。区位条件修正系数编制按照以下步骤进行： 1.级别或区域基准地价 按评估结果，确定级别或区域基准地价。 2.计算修正幅度值 将调查到的区...
