第二门《理论措施》第三部分地价理论一、土地价格概念（重要）旳地价内涵：土地经济价值反应，高下取决于可以获取预期土地收益（地租）高下。旳旳外延：是购置土地权利，形成所有权价格、使用权价格、抵押权价格等。旳我国地价形式：土地公有制，地价是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付数年地旳租现值总和，是土地所有权在经济上一种实现形式。旳旳重要特性:1 权益价格 2 不由生产成本决定 3 重要由土地需求决定 4 呈上升趋势 5 具有明显旳地区性地价类型:1 按权利分类：所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格2 按土地价格形成方式分类：交易价格、理论价格、评估价格等3 按政府管理手段分类：申报地价、公告（示）地价等4 按土地价格体现措施分类：土地总价格、单位面积价格、楼面地价等5 按土地存在形态分为：生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格旳6 按土地交易方式分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格旳7 按价格使用目分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等旳8 其他某些划分措施形成土地价格旳我国地价重要类型：1 基准地价（反应整体宏观调控）2 标定地价（详细管理）3 交易最低价或期望价参照交易评估价旳4 成交地价（现实价格）5 以上 4 种衍生出让、税收、资产核旳算等方面使用地价。旳地价理论发展历史：19 世纪末.英.马歇尔在边际效用价格理论基础上，应用古典学派供旳应-成本分析地租地价，提出地价是由土地生产要素边际收益产品或边际产品成本决定—旳—均衡价格理论和古典经济学家地租地价理论共同形成现代土地价格评估理论。收益法、旳市比法、成本法是三大基本措施。二、土地价格影响原因（全面理解）重要地价影响原因作用规律旳：1 一般原因从宏观上对地区整体地价水平产生全局性影响旳；2 区域原因对地区地产价格水平有决定性影响；旳旳3 个别原因是决定同一均质地区内地块差异性重要原因，是同一区域内地价差异重要原因。旳旳不同样用途地价影响原因特点旳：商业：营业环境和收益状况；居住：环境优美；工业：交通运送和水、电。重要地价影响原因：A 一般原因：1 行政原因（土地制度、住房制度、都市规划、地价政策 、 税收政策、行政附属变更）2 人口原因（人口密度、人口素质、家庭人口构成）3 社会原因（政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、都市化进程）4 国际原因（国际经济状况、国际政治原因）5 经济原...
