页脚内容物业管理前期介入服务方案、八、亠前言：非常感谢刘总能给大家这次集体参股共同管理公司的机会，使每个人身上多了份使用感和责任感，从而把其当成个人的事业用心去经营。不管公司是哪种战略决策，我将以个人身份尽自己一点绵薄之力提供一些粗略的建议，仅供参考，敬请指正。一、房地产开发与物业管理之间的关系1、物业管理是房地产综合开发的派生物。作为房地产市场的消费环节，物业管理实质上是房地产综合开发的延续和完善，直接的说即是房地产的售后服务，是一种社会化和专业化的服务方式。2、房地产经营管理主要侧重在物业的开发建设方面，而物业管理则主要从事物业的维护、保养以及对环境的绿化和物业所有人的服务方面。3、房地产经营的工作性质是开发物业，物业管理的主要任务则是售后服务。4、开发商与物业管理公司之间通常是两种关系：⑴ 从属关系，即物业管理公司是开发商的分支机构或子公司；物业公司是房产公司出资注册成立，属于房产子公司，但在财务结算上实行独立核算，法律上仍是平等合同关系。⑵ 合同关系，开发商以原始业主的身份订立前期物业管理合同，聘请物业管理公司进行前期物业管理。页脚内容(3)目前市场上大的房地产公司都是用的自己的的物业公司，如建业、鑫苑、二十一世纪、金成、绿地、中房、顺驰、新长城、清华园等等。(后面有房地产选用自己的物业公司还是外聘物业公司的优劣分析)二、物业管理对房地产经营的影响物业管理作为房地产开发经营的派生和延续，其管理与服务质量的好坏，物业管理对房地产经营的影响主要有以下几点：第一，有利于房地产的销售推广。随着人们生活水平的提高，人们对工作环境和居住环境越来越关注。良好的物业管理服务能给人们带来舒适、优美、安全的工作和居住环境；反之，则让人感到不舒服，物业管理好的楼盘一直好销，而物业管理遭到投诉的楼盘，有的甚至已经“死火”。这说明物业管理对房地产的销售有着非常直接的影响。第二，有利于物业保值升值。从财富积累的角度来看，良好的物业管理可延长物业的使用寿命，充分发挥物业的使用价值。缺乏良好的物业管理常导致物业内部设施运行不良，加速物业物理损耗的速度，使物业使用价值超前消耗,造成财富的巨大浪费。第三，有利于提高房地产综合开发企业的声誉。物业管理是房地产广泛意义的售后服务。良好的物业管理能充分发挥物业设施及其环境效益的整体功能，促进人居环境的改善，从而有助于人际关系的融洽。优质的物业管理本身即可免...
