从拿地到销售，各阶段该如何融资市面上介绍融资渠道的文章很多，但从房地产开发各阶段研究融资的少有看到。整个房地产融资可以分三大环节：第一步是前端拿地融资，第二步是房地产开发贷款，第三步是达到预售条件的销售资金回笼。前端拿地成本占比是最高的，在北京、上海这样的一线城市，占比可能高达 70%以上,在武汉这样的二线城市，也已经占到 50%以上。01土地竞投与购她阶段资金需求02规划设讣与场地准备阶段资金来源03土 0・0 以下工程阶段■—资金成本04主体匸程阶段a05竣工验收阶段资金结构前端拿地融资“相关监管此前一直要求土地竞拍者承诺使用合规自有。银行贷款、信托、保险明确不得用于缴付土地保证金、定金及后续土地出让款，但绕开直接贷款，券商资管和信托等通道，变相为土地交易融资的做法展禁不止。开发商土地融资有四种方式，股权融资、债权融资、明股实债、股+债。纯粹股权直投最少，因为开发商很少真的愿意让渡自己的股权；债权融资中，委托贷款当前已无法操作；目前最难监管，且实践最多的，是明股实债和股+债。但对于大房企而言，不到万不得已不会真正让渡出项目股权，就是要联合拿地开发，也会联合其他房企。债权融资模式中，因为基金子公司或者券商资管没有发放贷款的资质，所以一般星通过购买债权收益权（母公司对项目公司借款）O丄集团拨忖（合件开发股权融资1 非金信贷，总包垫资招拍挂拿地融资、集团拨款有全国性布局的集团型开发商，一般为集团负责资源、人才、统筹等综合性支持平台，各区域项目公司自负盈亏的内部管理模式，在项目公司通过招拍挂或收购方式获取土地时，无论是保证金意向金、土地款等均由集团以拆借的形式进行解决，对百强开发商而言，集团授信贷款（无论在银行还是信托、券商等机构）成本非常低，而且额度大。因此集团统一获得融资金额后拆借给项目公司，一方面可降低项目公司融资成本；另一方面也可以作为集团的收益来源之一（尤其是小股操盘或合作开发情况下利用大房企征信背书进行融资的情形），比如一些开发商集团融资成本是年化，拆借给项目公司成本是年化之间，更重要的是激活项目公司自负盈亏的项目责任制。、合作开发此方式一般适用于实力较强或品牌力较好的新进开发商与在当地有较好资源的小型开发商或土地方一起合作的情况，一方面新进开发商能输入品牌，另一方面也能解决新进开发商的前期拿地资金问题。一般会在合作开发协议中做如下约定：（）约定土地开发投入全部按照各自股权比例...
