从拿地到销售，各阶段该如何融资市面上介绍融资渠道的文章很多，但从房地产开发各阶段研究融资的少有看到
整个房地产融资可以分三大环节：第一步是前端拿地融资，第二步是房地产开发贷款，第三步是达到预售条件的销售资金回笼
前端拿地成本占比是最高的，在北京、上海这样的一线城市，占比可能高达 70%以上,在武汉这样的二线城市，也已经占到 50%以上
01土地竞投与购她阶段资金需求02规划设讣与场地准备阶段资金来源03土 0・0 以下工程阶段■—资金成本04主体匸程阶段a05竣工验收阶段资金结构前端拿地融资“相关监管此前一直要求土地竞拍者承诺使用合规自有
银行贷款、信托、保险明确不得用于缴付土地保证金、定金及后续土地出让款，但绕开直接贷款，券商资管和信托等通道，变相为土地交易融资的做法展禁不止
开发商土地融资有四种方式，股权融资、债权融资、明股实债、股+债
纯粹股权直投最少，因为开发商很少真的愿意让渡自己的股权；债权融资中，委托贷款当前已无法操作；目前最难监管，且实践最多的，是明股实债和股+债
但对于大房企而言，不到万不得已不会真正让渡出项目股权，就是要联合拿地开发，也会联合其他房企
债权融资模式中，因为基金子公司或者券商资管没有发放贷款的资质，所以一般星通过购买债权收益权（母公司对项目公司借款）O丄集团拨忖（合件开发股权融资1 非金信贷，总包垫资招拍挂拿地融资、集团拨款有全国性布局的集团型开发商，一般为集团负责资源、人才、统筹等综合性支持平台，各区域项目公司自负盈亏的内部管理模式，在项目公司通过招拍挂或收购方式获取土地时，无论是保证金意向金、土地款等均由集团以拆借的形式进行解决，对百强开发商而言，集团授信贷款（无论在银行还是信托、券商等机构）成本非常低，而且额度大
因此集团统一获得融资金额后拆借给项目公司，一方面可降低项目公司融资成本；另一方面也可以作为集团的收益来源之一（尤其是小股操盘
