房地产开发税务筹划一、签订合同时考虑通过划定合理的收入项目进行筹划营业税和土地增值税是房地产企业交易环节涉及的重要税种，而交易环节的前奏是签订合同。税务筹划的关键是在不减少收入的前提下，通过划定合理的收入项目，降低税率、减少税基，达到降低税负的目的。具体有以下几种技巧：若房地产企业出售的是经过装修的房屋，如果将房屋售价和装修价款一同包括在售房收入中，那么装修价款将无法按照建筑业 3%的税率计证营业税，计证土地增值税时装修价款也会成为增值额的一部分。因此，企业应该将房屋售价和装修价款分开核算，分别与购房者签订两份合同，一份是房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。在总收入不变的情况下，就房屋销售价款缴纳 5%的营业税，就增值额缴纳土地增值税；装修价款属于劳务收入，只需按建筑业 3%的税率计证营业税，不需缴纳土地增值税。同时也可以减少购房者应缴纳的契税。若房地产开发企业销售的房屋中包括一些设施，应将能单独计价的部分，如房屋内部的办公设备、电器等，从整个房地产价值中分离出来。与购买者签订一份房屋销售合同，同时再签订一份附属设施的购销合同，降低房屋销售价款，减少应纳营业税和土地增值税。若房地产开发企业与购房者签订设备安装合同，根据现行营业税法，若设备价值作为安装工程产值的，应将设备价款包括在营业额中缴纳营业税。企业可以与接受劳务方协商，由接受劳务方购买设备，只就安装的劳务费用签订合同，这样，企业只需要就劳务费用缴纳 3%的营业税。［例 1］某房地产开发企业出售商品房，取得转让产权合同收入 4800 万元，除税金之外允许扣除的项目总额为 2800万元。则应纳营业税及附加 264［4800x5%x］万元，增值额占扣除费用的比率为％［=1736 三 3064］,应纳土地增值税［1736x40%-3064x5%］万元。税款合计［264+］万元。如果该企业将商品房的产权转让收入改为 4000 万元，另签订一份 800 万元的装修合同，收入总额不变，其他条件也不变。则销售不动产应纳营业税及附加=为 220［4000x5%x］万元，增值额占扣除项目的比率为％［=980 三 3020］，应纳土地增值税 294 万元；建筑装修应纳营业税及附加［800x3%x］万元，税款合计万元。可见，同样的收入和成本，通过筹划可以节约税款万元。同时由于购房价款减少，也为购房者节约了一笔契税。二、利用土地增值税“起征点”优惠政策进行筹划《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售...
