用微观经济学分析我国房地产 我国幅员辽阔，不同地区之间经济发展水平差别很大，因此，不能对各地房地产市场情况一概而论。但是从全国总体来看，呈现出一种总体价格长期上涨、短期小幅波动；全国大部分地区上涨、少数地区波动频繁的趋势。 理由如下： 一、对房地产的需求不断增加 对房地产的需求包括刚性需求和投资性需求。 1、刚性需求 刚性需求就是不受价格等因素影响的购买需求。产生的原因包括： （1）人口流动日渐频繁，我国每年有 1500 万农民工进城。根据发达国家农村城市化的经验，只要20%-25%的人口留农村就够了。中国还有 4-5 亿农民可进城，这样即便一年 1500 万，也需要30 年。农民工进城也需要房子； （2）除了农村人口向城镇大量转移之外，受过高等教育的高素质人群也正在逐渐地向发达省份和省会 城市、一二 线 城市集 聚 ，这就造 成了城市人口规 模 的迅 速 膨 胀 ，客 观上增加了对房地产的刚性需求； （3）人口数量不断增长，老百姓收入水平又不断提高，购买力大大增强，对生活水平提高的要求日渐强烈，如小房换大房、新房换旧房等。一般来说，人均住房面积达 30 平米，才会比较满意。我国城市人均住房尚未达此标准。百姓改善住房的需求一直很强烈。 （4）我国城市化进程不断加快，城市建设飞速发展，旧城改造、新城区建设、商业网点、住宅集中区等产生的需求； 2、投资性需求 投资性需求是投资者出于使资产保值增值的目的而产生的购房需求。产生的原因如下： （1）随着老百姓生活水平不断提高，投资保值增值意识的不断增强，人们开始寻找投资渠道。但是我国投资渠道比较狭窄，对于多数投资者，除了投资房地产没有更好的投资方式，加上房价一直在上涨，于是大家纷纷投资购买住房，导致需求的进一步增加。 （2）出于对人民币升值的预期，和对中国消费市场的看好，国际上的热钱大量流入我国，其中很大比例进入房地产行 业，客 观 上抬 高了房价。 （3）民间 游 资大量流入，如温 州 的炒 房团 等等。 3、应 用 微 观 经 济 学 原理 ： 根据均衡价格理论，在供给不变的情况下，需求增加会使需求曲线向右平移，从而使得均衡价格增加。 二、房地产的供给相对减少 虽然土地供应年年增加，但是无论从数量上还是速度上都远远落后于需求的增长幅度。 1、土地属于有限资源，可开发土地越来越不足； 2、原有已开发土地由于土地增值、地上建筑物增值等原因，导致土地再开发成...
