房地产住宅项目设计优化重点及成本控制关键指标 1 / 7 房地产住宅项目设计优化重点及成本控制关键指标 一、房地产住宅项目设计优化重点 1、房地产设计管理的特点 房地产公司设计管理条块分割较大，房地产企业设计管理的范围远远大于传统的建筑设计院。因此，传统建筑设计院所完成的工作只是房地产企业全部设计管理内容的一部分，建筑设计院并不能代替房地产企业全面控制设计阶段的成本。 房地产公司必须基于建筑设计院的设计成果，结合设计各个阶段的特点进行设计优化和成本控制，已达到产品品质和成本控制双重兼顾的目的。图 1 给出了房地产住宅项目设计相关的各个阶段。 2、房地产项目设计优化重点 经过广渠路15 号地项目的开展和项目设计阶段成本优化管控精益项目的实施， 方兴置业项目公司逐渐总结提炼并形成了房地产住宅项目设计优化重点，如表 1 所示。 房地产住宅项目设计优化重点及成本控制关键指标 2 / 7 表 1 房地产住宅项目设计优化重点 序号 阶段 优化重点 1 项目论证阶段 1、土地性质是否有调整机会 土地变性，如写字楼变公寓。 规划要点调整，如商业比例 容积率调整（偷面积或主动减低容积率。 ） 市政条件的利用 2 概念设计 1、 做好项目周边环境调研 项目地理位置、自然景观、配套、地质情况 项目竞争对手楼盘情况（“适度”领先配置） 做好用地分析，成本估算 2、 “多个”概念方案比选 产品类型比例、交通分析、功能分区、景观分析、土方分析、设备房分析、商业配套、地下室设置、人防设置、停车设置、等分析 3 方案设计 1、分析客群真实需求， 分析客户敏感点，精准定位控制成本。 2、 非销售公建配套建面与客户需求间寻找平衡点，提高可售面积比例。 3、容积率、建筑密度的把握 提高土地价值，多布置高端产品在优势位置。 4、住宅平面、单元、户型和户型面积 5、建筑效果和成本双赢的建筑布局 6、窗地比、建筑周长面积比、屋顶复杂程度 房地产住宅项目设计优化重点及成本控制关键指标 3 / 7 7、平衡总价控制与单价控制 4 地质勘查设计 1、技术问题 地基承载能力 地下水位，特别是抗浮设计 不良地质条件的分析 场地周边管线 5 基坑边坡、地基设计 1、岩土工程的设计控制，经验占70％，计算占 30％ 2、基坑与边坡根据性质采取不同保险系数 6 地下室设计 1、地下室水位，特别是抗浮计算水位深...
