租 售 并 举 转 型 之 路 之 新 鸿 基 篇 随着中国人均 GDP 的不断提高，消费能力增强，商业地产开始成为地产界的一 个新 领域受到重视，新 鸿 基 的租 售 并 举 模式成为内地地产企业纷纷效仿的榜样，近期 REITS 的酝酿推出吸引了更多地产企业进入以租 金收益或运营收益为主的投资物业领域。从全球范围看，典型 的租 售 并 举 企业仅活跃于亚洲市场，尤其是商业和商务活动集中发展的香港和新 加坡，更孕育了一 批优质的租 售 并 举 企业。但在相似的地区经济模式背后，香港和新 加坡的地产企业走上了两条不同的成长道路 ，在香港模式下，企业通过“以售 养租 ”和“以租 养售 ”的内部现金流平衡来实现租 售 并 举 ，而新 加坡模式则更多借助 REITS、私募基 金等地产金融平台来完成租 售 并 举 ，即，香港模式强调的是重资产下的内部资金平衡，而新 加坡模式则强调轻资产下的外部资金平衡。两种模式各有优劣，香港模式下地产公司转 型 过程中的回报率压力大、风险高，但转 型 完成后企业抗风险能力显著提升；而新 加坡模式下地产公司转 型 过程中的回报率高、风险低，但转 型 完成后企业抗风险能力改变较少。具体选择哪种战略取决于市场环境和企业自身的客观基 础。 本文重点分析了新 鸿 基 地产公司自 70 年 代以来的租 售 并 举 转 型 之 路 ，研究显示，新 鸿基 的成功转 型 需要多项基 础条件： 包括企业发展出足够大的开发物业现金流平台；积累了多年 的地产开发和管理经验，并 探索出可复制的成功商业地产模式；同时，地产市场整体处于一 个长周期的上升阶段，投资物业市场相对成熟，能提供合理的租 金回报，以及资本市场能提供持续的融资支持。为此，新 地用 11 年 的时间来打造一 个足够大的现金流平台、完成商业地产的模式探索，和很重要的，等待市场时机。 11 年 的准备凝结成 4 年 的集中转 型 ，从 1987-1991 财年 ，新 鸿 基 毅然牺牲了开发物业的高增长，只将不到 20%的金融资源用于开发物业，开发物业的土地储备从 1960 万平方英尺下降到 1850 万平方英尺，开发物业迸发出来的现金流被集中用于投资物业的拓展；而中小户型 的中低端定位和“货如轮转 ”的策略则进一 步强化了开发物业的现金流创造能力。总之 ，借助内部现金流的平衡，新 鸿 基 尽可能减少对外部融资的依赖，从而实现了平稳的转 型—...
