投资者（1）信托资金（委托人）~~信托公司（受托（2）信托贷款开发4）信托收益及本金3）支付利息偿还本金一、贷款模式（一）基本操作模式资产抵押、股权质押、第三方担保图 1：贷款性信托的操作模式简图关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图 1。但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于 30%】，必须取得“四证”对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265 号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质 2。其基本融资方式参见图 2.注：项“四证”齐全/自由资金达到 30%/二级以上开方式制 制措施资产抵押（不期限较短（1方式发放贷款动产，抵押率至 2 年居偿还贷款本金（债权）一般 50%左多）/几千万（并支付利右）/股权质到几亿不等/息）1、保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20%，其他房地产项目的最低资本金比例为 30%；2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》第 16 期。贷款型信托对（公司）进入风险控期限/成本/金额退出1r1 r1F1F1r图 2：贷款型信托的融资方式简图（二）案例：Y 项目贷款集合资金信托计划1.项目背景1）项目基本情况A 公司注册资本亿元，主营房地产项目的经营与开发。B 集团是 A公司的全资母公司，持有 A 公司 100%股权。C 集团是 B 集团的控股股东，A 公司自成立以来已开发完成 7 个项目，总建筑面积达 50 多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图 3。图 3：A、B、C 的股权关系图目前 A 公司重点开发 Y 项目，该项目地处 H 市大学城中心区域。《H 市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后 H 市发展规划中的重要组成部分。A 公司具备房地产二级开发资质，Y 项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。该项目占地亩，总建筑面积 398,085 平方米，分甲、乙、丙三区开发...
