房企拿地 8 种模式随着“白银十年”的到来，客户越来越难找，地越来越难拿，房地产行业利润将逐步趋于平均利润，“闭着眼睛赚钱”的暴利时代一去不复返。在此形势下，土地成本将直接影响开发企业的利润。目前标杆企业纷纷通过创造概念和创新商业模式的方法拿地，以低价获取大规模优质土地，实现与地产联动，提升效益。我们梳理出当下主流的 8 种拿地模式，并试图理清它们各自的优劣。但最终的大结论是一致的一一现在，房企想要拿到优质地块，必须要找政府的痛点：持续性的收入和政绩，最终实现企业和政府的双赢，企业经济效益和项目社会效益共涨的格局。一、商旅文产业与地产联动模式代表企业一一万达：“文旅”聚势，以“商业”增值万达积极发展商旅文产业，以“文旅”聚势，以“商业”增值，拉动消费，提升当地经济水平，借此实现大幅低价拿地。在任何一个城市，万达都致力于将万达广场打造为城市地标。在操作上，万达通过其强大的招商能力、订单地产模式和资源整合能力，从储备的 5000 余家商家中挑选优质资源，按照与主力店商家的要求订单式建造万达广场，最快 18 个月完成开发，迅速产生经济效益，实现商业增值；同时通过文旅地产则带动当地休闲、娱乐等产业发展，实现文旅聚势。以此新增大量就业岗位，以提振当地经济，增加税收、就业，满足政府政绩诉求，基于此，地方政府乐于低价转让大规模、优质土地给万达。万达在低价成本优势的基础上，通过房地产销售收入反哺商业、文旅产业的发展；同时通过商业、文旅产业带来高人气和人口导入，拉动周边地块价值上升，提升地产价值，比如上海五角场在万达广场建成后，周边住宅月租金涨幅达 300%。在此形成良性循环基础上，成就了资产 4600 亿元、全球最大的不动产帝国。实例：万达在常州拿了一块地，面积约 40 万平方米，地价约 1000 元/平方米，土地成本合计 4 亿元。万达将近持有了10 万平方米的一个 mall,楼板价为 1000 元的，再将里面的所有设施设备完善，将近 7000-8000 元，因此万达持有这个 mall，成本大概是 9 亿元左右。加上其土地成本，合计约 12-13 亿元。然而，mall 外围的一条街共 4 万平方米，单价是 3.5 万元/平方米，全部售出可以获得约 13.5 亿元的收入。整个一条街的土地成本是 1000 元/平方米，建设成毛坯的成本为 3000-4000/平方米，合计成本约 5000/平方米，4 万平方米的总成本是 2 亿元。通过卖街收入，万达就可以打平持有一个 ma...
