自持物业经营税务筹划方案 房屋租赁的八大涉税问题----2012-10-12 一、租赁期约定 租赁期对税收处理问题的的影响，主要原因是在于是否认定“转让不动产永久使用权” 带来其收入是认定为“服务业-租赁” 还是“销售不动产” ，进而影响所得税的处理。旧的营业税条例对于转让不动产永久使用权的行为视为销售行为，新营业税条例已取消该条款。 （国税函[2005]83 号）规定“对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照‘服务业-租赁业’征收营业税。” 。 从规定的变化中我们可以这样理解，只要约定租赁行为，明确租赁期限，就应该按照“服务业-租赁” 征收营业税，尽管在现有规定中对于房产有明确的使用年限。 二、宾馆酒店等“长包房” 宾馆酒店等“长包房” 的税收处理，其关键认定收入为“服务业-旅店业” 还是“服务业-租赁” ，进而影响房产税的认定，是“从价” 还是“从租” ，实质是对房产税税负的选择规避。 “长包房” 是一些单位长期在宾馆内租用几套房间作为办公用房，享受其相关的服务，并按规定支付房费。按现有房产税的政策规定，对用于提供住宿的这部分房产按房产余值征收房产税较为明确，但对“长包房” 是否也按房产余值征收存在着不同的理解。一种认为“长包房” 是一种出租行为，因宾馆将几套房间出租给别人，并签定了（租赁）合同，同时收取一定的租金，应按租金收入征收房产税，而不应按房产余值征收；另一种认为，虽然签定了（租赁）合同，只要不改变房间结构，并享受宾馆提供的服务，就应视为是入住宾馆的客人，这部分的房间还是应按房产余值征收。 那么究竟该怎么理解呢，从经营交易的实质和税收管理的角度，我们应客观的认识“长包房” ，根据其经营实质进行税收处理。 在这方面各地地方税务机关有益的探索，如青岛市地方税务局青地税发〔2003〕166 号规定“问：宾馆酒店等“长包房” 如何征收房产税？答：经研究，凡同时满足以下两个条件的包房业务为长包房业务：（1）合同约定包租半年以上的；（2）挂牌用于办公、经营的。对宾馆、酒店等从事长包房业务的房产从租计征房产税，其他房产一律按原值计征房产税。” 《南京市房屋租赁管理办法》 南京市人民政府令第 230 号规定“酒店(旅社、饭店、宾馆、招待所等)将其客房或者其他房屋提供给他人作为固定办公或者经营场所，并经工商登记为注册地址，由使用人支付约定价金...
