中产阶层的焦虑与学区房的胜利

中产阶层的焦虑与学区房的胜利赵奉军这么多年来，少有能穿越牛熊的投资标的，只有“学区房”这个不败金身。在一些城市，假如某小区得到某名牌公办小学的加持，房价可以在一夜之间上调百万之巨，让人瞠目结舌。我曾在前期专栏中多次谈到房价的决定因素，认为房地产所处的位置距离 CBD 所节约的交通成本是决定房价高低的关键，但这种解释完全无法应验到学区房。对一些学区房来说，距离 CBD 近当然更好，即使远一点，也不影响其光环。学区房为什么能得到市场的青睐？一些人给出的解释是基础教育资本化到房价中。在义务教育阶段公立中小学实行的是免试、免学费和就近入学原则。由于基础教育质量的不均衡，市场会为优质教育资源定价，其定价无法通过学费而是通过房价体现出来（假如视野更大一点，我国个别城市双一流大学的录用率远超一般城市，这也会体现到房价中，这些城市的住房是一种更广义的学区房）。比如国外有学者对巴黎的房价讨论发现，公立学校学生成绩每提高一个标准差，周边区域房价将上涨 1.4% - 2.4%。国内一些学者对北京、广州、南京和成都等城市的讨论都发现学区房的教育溢价非常显著。以北京为例，不同学者估量市重点小学溢价最低的为 8.1%，最高的为 20.7%。实际上，笔者更倾向于从需求端来解释学区房价格。仅仅从供给端无法完全解释学区房价格的动态。在基本的供求模型中，供给数量难以变化的商品其供给曲线类似一条垂线，价格的决定和变动其实更多取决于需求及其变化。从需求端来看，对学区房的需求离不开过去 20 年中国城市化水平的狂飙突进带来的城镇人口剧增。根据国家统计局提供的数据，从 2000 年到 2024 年，中国的城镇人口从 4.58 亿上升到 8.48 亿，这不可避开带来那些供给缺乏弹性的事物价格暴涨，十年树木百年树人，名校的形成非一朝一夕，其供给数量很难在短期有所改变。需求分析并没有到此为止。假如做一下世代分析，会发现 40 年前或者 20 年前的年轻父母与今日年轻的父母对孩子的学历层次、教育观念及其支持力度大不一样，那时候城镇家庭收入低孩子数量多，今日的父母收入更高孩子数量少，年轻父母们用质量替代了数量。由于今日城市的年轻父母们学历层次普遍提高，他们对子女的预期受教育程度和学业要求也提高了。所以今日学区房如此火热不仅仅是一个城市人口规模扩张的问题，人们的偏好强度也发生了变化。在城镇化和人们教育偏好强度发生变化的同时，产业结构也在发生变化。这在客观上也会对...