1第一章房地产投资与投资风险>短期投资（周转快、流动性好、风险小、收益低）VS 长期投资>直接投资 VS 间接投资（资金所有者与资金使用者分离）>金融投资 VS 实物投资>生产性投资 VS 非生产性投资>国内投资 VS 国际投资>投资的特性：1 经济行为 2 具有时间性 3 日的是获取收益 4 具有风险性>投资的作用：1 国家经济增长的基本动力 2 投资于企业发展密切相关 3 投资可以促进人民生活水平提髙 4 投资有利于国家的枕会稳定和国际交往>房地产投资分类：投资主体划分（1 政府投资 2 非盈利机构投资 3 企业投资 4 个人投资）、经济活动类型划分（1 土地开发投资 2 房地产开发投资 3 房地产经营投资）、物业类型划分（1 居住 2 商用 3 工业 4 酒店等）>房地产投资的特性：受制于房地产的不可移动性、异质性、和弱流动性，形成：1 区位选择异常重要 2 适于进行长期投资 3 需要适时的更新改适投资 4 资本价值风险（相同房地产有着因人而异的投资价值）5 变现性差 6 易受政策影响（酒店、娱乐特殊物业影响最大）7 依赖专业管理 8 存在效益外溢和转移>经济寿命和自然寿命都从竣工之日开始计算。>房地产开发投资（土地开发、商品房建设）vs 房地产置业投资（自用、出租、转售）>房地产投资信托基金：权益型、抵押型、混合型，收益稳定，流动性好。>房地产投资之利：1 较高的收益水平 2 易于获得金融机构的支持 3 抵消通货膨胀的影响 4 提高投资者的资信等级>房地产投资之弊：1 投资数额巨大 2 回收期较长 3 需要专门的知识和经营 4 变现性差>风险：标准差越小，风险越小。标准差（X-X）2/n>实际收益超出期望收益，获得了风险收益；低于预期收益，发生了风险损失。>不确定决策方法：1 小中取大法 2 大中取大法 3 最小最大后悔值法 4 等可能性法>房地产系统风险（不可分散风险或市场风险，不易判断无法控制）：1 通货膨胀风险 2 市场供求风险 3 周期风险 4 变现风险 5 利率风险 6 政策风险 7 政治风险（危害最大）8 或然损失>房地产个別风险：1 收益现金流风险 2 未来运营风险 3 资本价值风险 4 机会成本风险（比较风险）5 时间风险（时机的选择）6 持有期风险>按收益风险水平划分：收益型、收益加值型和机会型，房地产开发投资属于机会型。>投资组合：收益相同，风险不同的投资项日组合起来，组合风险降到最低。各个投资项日间为负协方差，最理想的是绝对...
