土地价值评估案例

基地价值及开发市场价值分析2.1 基地价值计算2.1.1 基地价值计算原则和方法现行国内通用的土地使用权评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体用途特点、估价目的以及掌握的资料情况等，选择适当的估价方法。在遵循土地估价原则的基础上，根据地价评估的技术规程，结合现场勘查、调查、收集的有关资料，决定对该地块价格的评估采用基准地价系数修正法和市场比较法进行。2.1.2 基准地价系数修正法计算地价基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。公式为：待估宗地价二宗地所在区域的评估基准日级别基准地价 X（1±各因素修正系数值）2.1.3 基准地价的确定如下表现行昆明市城区各类用地基准地价表表 2-10土地级别商业用地住宅用地综合用地工业用地I 级5873 元/平方米391.53 万元/亩2670 元/平方米178 万元/亩4186 元/平方米279.07 万元/亩554 元/平方米36.93 万元/亩II 级5076 元/平方米338.4 万元/亩2057 元/平方米137.13 万元/亩3072 元/平方米204.8 万元/亩448 元/平方米29.87 万元/亩III 级3793 元/平方米252.87 万元/亩1321 元/平方米88.07 万元/亩2304 元/平方米153.6 万元/亩425 元/平方米28.33 万元/亩W 级2450 元/平方米163.33 万元/亩1069 元/平方米71.27 万元/亩1560 元/平方米104 万元/亩V 级1368 元/平方米91.2 万元/亩611 元/平方米40.73 万元/亩960 元/平方米64 万元/亩切级439 元/平方米29.27 万元/亩458 元/平方米30.53 万元/亩51 元/平方米30.07 万元/亩住宅用地基准地价拟涨 35%级别：I 级基准地价：4186 元/平方米（279 万元/亩）分布范围：1 区域：北起华山西西路与华山南路的交叉点，沿华山南路向西延伸至盘龙江，盘龙江向南至得胜桥，得胜桥沿金碧路向西至靖国路，靖国路向北至五一路与人民中路的交叉点，此交叉点沿华山西路与华山南路的交叉点所围成的区域；2 区域：由东风东路与尚义巷的交叉点，沿尚义巷至尚义巷与尚义街的交叉点，2.1.4 综合用地士地级别分布范围及基准地价图 2-15此交叉点沿尚义街...