三、消费者需求分析本项目所处奥体板块整体处于规划进展期，传统的直接横向比较分析法难以直接定量准确界定消费者需求，因此，以战略的眼光审视地块价值，以当前市场区域消费特性为研判基础，以拟定客群消费趋势来综合推断项目目标客户消费需求是较为理性的策略。(一)客户调查1、河西奥体板块的认可度的分析 上表为南京各市区对奥体板块的认可情况，除栖霞区外，尽管该板块尚未呈现新城区繁荣景象，但在舆论的引导下，其他各市区均体现出对该板块良好的认知及期望，说明本项目客户群调查及定位应不仅以河西区域为主线。2、河西地区消费需求调查2．1购置物业的目的 从上图中可以看出，目前的客户消费趋向还是以改变目前居住条件为主。但从河西地区，特别是奥体板块的市政投入力量以及其具有的巨大进展前景来看，投资类客户的重量仍然不能小窥，但前提是河西地区的利好不能过多的透支，要给投资者留有一定的空间以巩固他们对该区域的信心。客户购置物业计划居住的家庭人数 数据显示，在意向消费群体中三口之家占较大的比重，这就给我们的产品提供了一个有力的依据。从户型面积的角度考虑，三房的配置比较接近消费者的需求。同时，从现在河西的房价考虑，由于价格上涨的幅度较大，速度较快，三房二厅的户型对三代同堂的客户一样有着相当大的吸引力。而对于经济实力相对较弱的消费者而言，尽管是三口之家 ，80—100㎡的二房也应该是不错的选择。现居住区域 此项统计与对河西板块认可度统计均说明，河西已被市区居民所认可。购买建筑类型的分析 非常明显，目前客户对本案所处地块的产品需求设想重点是多层和小高层物业。由于得房率高、成本低等优点，多层物业在南京市场上的受欢迎程度是相当高的。但同时，由于小高层物业已经被南京市的购房者接受，空气、阳光、电梯等诸多的优势也吸引了很多的消费者。因此，结合本案的容积率，应以多层物业结合小高层物业作为我们的主要物业类型。同时，由于奥体板块的特别性以及将来该区域的 CBD 形成可能性，在限高允许的前提下，做标志性的少量高层也是很好的选择。一方面高层物业的客户支持有一定的保证；另一方面可以在满足项目容积率的同时增加多层物业的配比。面积需求 与前面的居住人口数量相比较，客户对户型面积的选择相对保守，有相当一部分的三口之家选择了两房单位，很显然，这是价格上升过快的原因。同时，在三房的选择上，两卫所占比重只是略大于一卫。但值得我们考虑的是产品定位一旦确立，...
