房地产公司拿地因素分享VIP专享

房企拿地的三大影响因素思考结合成本培训西安学习心得集团对我产品研发中心进行相关系统培训，通过两日之培训，对于设计具体细节，每个人想法都不尽相同，通过课间及课后休息时间，与讲师交流，对其所途经城市，合作开发商了解相关信息，对于近期我集团异地拿地，初步有如下思路，现通过课后总结，将心得与公司共同分享。拿地是一个系统工程，横向纵向关系复杂，涉及到的方面很多。本文从企业因素，城市因素，项目研判三个方面，全面系统分析影响拿地的因素。一、影响拿地的因素之企业因素1. 公司战略从公司整体发展角度，是否要进入一个区域，进入一个城市，是否要扩大在该城市的市场占有率。这方面需要重点考虑的是做好城市领先和城市数量的关系，尽可能的把更多的城市做成根据地。2. 土地储备一是从土地储备总量上是否充足，能否支持未来几年的可持续发展，特别是对上市公司而言，由于拿地到竣工确认收益至少需要三年，因此土地储备必须保证未来三年的业绩支撑。二是从土地储备结构上是否合理，是否一线、二线、三四线布局合理，是否市区、近郊、郊区分布合理，是否高端、改善、刚需有效组合等等。3. 资金情况公司的资金是否充足，募集资金的能力与成本如何？如果资金充足亦或过剩，募集资金的能力强，而项目开发的预期收益率高于资金募集成本，那么增加项目土地储备可以增加公司的利润的，应该合理利用融资增加土地储备。4. 溢价能力公司在品牌、产品、营销等是否能在某一区域或某一类产品上实现较高的溢价，如果具有较高的溢价能力，那么不仅项目的潜在收益较高，而且公司也有较高的机会获得该项目。反之，如果公司的溢价能力有限，不仅是收益水平低，实际上公司通过公开方式投的土地的几率也很低。其中政府关系也是公司实现土地向下溢价的一项重要资源。5. 成本控制公司取得土地的成本不应该高于周边土地的价格（除非公司的溢价能力极强），即谨慎对待地王项目，如果公司获得土地的成本低于市场水平，或是市场的土地价格存在刚性，易升难降，则土地成本风险较低。6. 隐性收益除了财务性的收益外，项目开发还有提升公司品牌、改善土地储备结构、团队建设等隐性收益，因此也要综合考虑这些隐性收益，这将影响到公司的长期上溢价能力。二、影响拿地的因素之城市因素除了企业内部因素外，项目开发（以住宅为例）的超额利润来源于行业上行、城市红利、项目潜力和操盘附加四个方面。先谈影响拿地的城市因素：1. 城市规模“溢价诚可贵，风控...