上海地区房地产项目成本构成与掌控体认一丁 2024—4-28 撰写Abstract 本文阐述了上海目前上海房地产成本由土地费用、地质勘察&工程设计费、政府规费、房屋建安工程费、配套设施建设费、销售费用、财务成本、属地管理＆物业开办费、独立费和不可预见费等十大部分构成；并且提出了从四个环节掌控成本的具体操作要点。Key words 上海 房地产 成本构成 成本掌控 房地产项目成本构成的内容繁多，错综复杂，在目前房产开发已无暴利的情况下,掌控房地产成本就更显重要。 一、房地产项目成本的十大构成 当前上海地区房地产项目成本主要有以下十部分所构成： （一） 土地费用 从 2001 年开始，国内土地猎取主要是通过“招、拍、挂”形式，基本为熟地转让，即政府已完成“七通一平”.故土地费用一般是指土地出让金和相关土地契税，原则上已不包括动拆迁相关费用。 具体款项主要有：土地费（含出让金，配套费 320 元/m2),契税（1500 元/m2—320 元/m2）＊3％，权证(土）初始，他项权利登记，资信评估,利息，合同印花税等。 (二） 地质勘察、工程设计费 1、勘测费：含初勘和详勘费用。 2、设计费: 含方案设计费、土建和安装扩初及施工图设计费、景观设计费、地下民防设计费、会所、样板房装修设计费，相关设计咨询费等. 3、基坑开挖方案设计编制费、基坑及基坑周边变形观察费。 4、房屋沉降观测费、室内有害物质检测费、室外环境检测费、水箱清洗和水质检验费。 具体款项主要有:可行性讨论报告编制费;招投标代理费;勘察、设计、监理、施工招投标交易费；详勘察费；规划方案，扩初、施工图、环境设计费;施工监理费（含市政、绿化）；施工图审图费. （三） 政府规费 含市政公用基础设施配套费、教育附加费、建设垃圾费、散装水泥、专项资金预收款、防空地下室易地建设费、散装水泥与墙改进展基金(禁止和限制使用粘土砖专项基金)、土地测桩测设费、工程质量监督费、档案编制指导费、白蚁防治费、招投标管理费、综合服务费、施工图审图费、消防设施建设费(审图费)、人防设施建设咨询费、预测面积费和实测面积费、房价定费、预售许可证费、疾控卫生防疫审核费、室内有害物质检测、室外环保测试费、规划竣工测绘费、施工验收费、自来水设计前测绘费、房产交易费、房产初始登记费、入住许可证费，“二书一证费”、常年垃圾清理费、住宅门牌及小区平面图制作费、排污配套费、污水外排费、维修基金费。 （四)房屋建安工程费 1、地基加...
