专业人士谈房地产项目分析投资方法

专业人士谈房地产项目分析投资方法(一）我是建设部标准定额讨论所李明哲，我们单位是负责国家工程标准整个的制定编制单位，房地产项目分析投资方法是建设部和我们单位编了一本房地产项目分析投资方法，还编了一本房地产项目分析开发经济评价方法与案例，针对房地产项目分析开发在经济层面怎么做，下面我给大家介绍一下房地产项目分析投资方法。一、房地产项目分析投资或者是房地产项目分析可行性讨论适用的领域1、房地产项目分析开发可以用于房地产政策的应用。比如说我们是搞房地产拆迁是按人口补偿还是面积补偿，这是一个房地产的政策，可以进行房地产项目分析可行性讨论;比如说我们进展住宅性产业是按实物分房还是货币分房也是我们需要讨论的政策问题。商品房房屋建设到底是进展商品房还是经济适用房还是最近提出的年租房，这都是我们要讨论的政策。当然去年出台的物业管理也是这方面的问题.2、房地产项目分析房地产项目分析可行性讨论还可以用于房地产的规划。大家都已经知道我们国家现在有一个环境影响评价法,是去年提出的，同样在我们房地产项目分析开发里面，我们参看其他国家一些比较好的案例,我给大家简单介绍一下.这是法国 Ladefense,这个地方在法国西部，位于凯旋门西延长线，这个门是大拱门,是 1989 年建成的，为纪念法国埃菲尔铁塔 100 周年而建的,这个建筑是非常雄伟的，这是他那个台阶下面很大的步行街,这是 89 年施工的图片，这样一个大的房地产是从 50 年代就开始规划,当时成立了管理委员会，管理委员会的目的就是对这个开发区进行规划规划以后怎么利用土地开发,利用房地产开发或者是整个商业区的开发，来使得这个地区整体上可持续进展。为此，1958 年成立的一个委员会。这是 58 年当时投入规划的一个模型.这是六十年代的。这是七十年代。这是八十年代，一直到 89 年这个大拱门建成整个的情况。现在我们再来看这个现状，等于说是 40 年来它的规划基本上是保持一致的,大家从图形上都能够看到基本上没有什么太大的变化，最大的变化就是在把头地方标志性的建筑物建成什么样，这个一直没有落定尘埃，直到 1989 年建成了建筑风格是非常独特的这个造型。这个规划还有一个非常的地方,大家看这个图比较清楚一点，就是他利用这个空间,整个这条线是一个步行街，所有的交通全在地下，大家看我光标这个地方,光标这个地方实际上是地铁，从凯旋门那边开过来的地铁,一直到这个布局.这里面有地铁、公共汽车和铁路，全部都在这,...