个人住房担保贷款的风险及防范北京道和律师事务所 訾冬雪 律师 随着国家住房制度改革的进一步深化 ,各项配套政策开始陆续出台。其中,由银行对个人购房提供按揭支持的政策对提高个人住房消费能力、推动本市房地产业的迅猛进展无疑起到了积极作用。但提供按揭的商业银行毕竟是以营利为目的的企业法人，在执行国家产业政策的同时,应充分考虑到个人住房贷款的各种风险，并实行有效措施加以防范，以便将 “个贷"业务纳入健康、有序的良性进展轨道。下面结合我在办理房贷法律服务中的一点体会，就个人住房贷款的风险及其防范略作分析.一、抵押物风险(一）由于开发商的原因导致房屋未能竣工交付的风险实践中常有开发商因资金不足、经营不善或恶意抽逃资金而导致工程“烂尾”、甚至开发商因资不抵债而破产的情况发生。此时借款人（购房人）在所购房屋不能交付的情况下,一般不会继续履行还贷义务。而开发商作为保证人显然已无力承担保证责任，贷款银行要求实现抵押权也会因作为抵押标的的房屋无法交付甚至还是空中楼阁而难以实现。从我办理房贷法律服务的体会看，我认为,这种由于开发商的原因造成工程“烂尾"而导致用于抵押的房屋不能交付的情况是贷款银行在 “个贷”业务中所面临的最大风险,因为此时贷款银行将面临无法有效保障自身权益的困境。针对这种风险 ,贷款银行应从以下几方面加以防范：1、贷款银行要加强对按揭款项使用情况的监管。按现行的银行贷款操作规程规定,银行在审核同意给贷款申请人放贷后，都将贷款统一划拨到开发商的帐户内，但并未规定对划款之后的监管措施。假如开发商不将这部分款项优先用于项目建设,而擅自挪用甚至恶意抽逃资金,那就很可能出现项目工程“烂尾”的情况。所以,我认为银行在对一个新项目提供按揭支持时，应同开发商签订按揭款监管协议，按揭款应存于开发商在提供按揭的银行所开立的基本帐户或专门帐户内，由银行指定信贷专管员对用款情况进行监督。2、贷款银行要加强对项目工程进展状况的关注、监督。为保障项目工程顺利竣工,贷款银行应对工程的进度予以必要的关注和监督.重点是建立按揭项目跟踪考查制度，由每个项目的专管员定期对工程进行实地考察，对工程进度与用款情况是否协调一致作出评价。发现工程有延期甚至“烂尾"的可能时，及时实行防范措施。3、贷款银行要注意对按揭项目的整体性控制. 整体性控制包含如下三方面的工作： (1）对整个项目的合法性要有把握。银行对每个新项目提供按揭支持前 ,应对该...
