乌鲁木齐商业地产进展现状及对策分析一、商业地产概念及其开发特征（一)商业地产概念“商业地产”是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式.商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如 Shopping Mall 项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小.对于规模庞大的商业房地产，其经营多采纳开发商整体开发,项目统一经营管理,以收取租金为投资回报形式的模式.对于规模较小的商业房地产而言,大多数项目依旧实行在统一经营管理模式下租金回收的方式,但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采纳商铺出售，零散经营的模式。(二）商业地产开发特征商业地产的开发与一般住宅（指普通住宅、公寓、排屋和别墅，以下同）的开发还有许多不同,主要表现在以下几个特征：1、商业地产投资大、风险大、回报率高商业地产的投资比一般住宅的投资要高出很多，这是由于商铺与住宅价格比维持在 4：1 到 5：1 之间，所以造成了商铺开发及投资总额相对较大，也正是由于商业地产的投资大，市场变化的不可预见性，因而风险相对较大.主要包括政策风险、经营风险、财务风险、和价格风险。高风险通常都伴随着高回报，住宅投资年回报率一般在 3％—4％,商业地产投资回报率基本在年 6％—12％之间，好的地段甚至可以达到 20％—30％，商铺的增值潜力与成长空间大。由此可知，商业地产的投资不同于普通住宅的投资，它是以大投资、高风险、高回报为目的的商业投资。2、商业地产可供选址少,规模选择复杂、规划难度高住宅开发可选地块范围广，不同的地块适宜开发不同类型的住宅,商铺开发选址局限于城市商贸中心和主要街道的沿街地段，地块供给量较小，可选择的范围窄。商业地产规模选择有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入.规模的大小要根据这两个指标实际情况而定.由于目前没有关于各类经营业态所要求的关于进深、开间、面积、层高、和柱距的设计参数和技术标准，造成商铺规划设计带有一定的盲目性。且商铺面对客户需求个性化特点更加鲜亮，各种业态对商铺的要求具有不可替代性。假如针对特定目标客户规划设计的商铺招商不成功，项目在短时间内将很难找到合适的客户，从而使项目销售（招商)带来严重的后果。由此可知商业地产的可供...
