乌鲁木齐商业地产进展现状及对策分析一、商业地产概念及其开发特征（一)商业地产概念“商业地产”是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式
商业房地产的形式多样，规模也有大有小
规模大的商业房地产如 Shopping Mall 项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小
对于规模庞大的商业房地产，其经营多采纳开发商整体开发,项目统一经营管理,以收取租金为投资回报形式的模式
对于规模较小的商业房地产而言,大多数项目依旧实行在统一经营管理模式下租金回收的方式,但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采纳商铺出售，零散经营的模式
(二）商业地产开发特征商业地产的开发与一般住宅（指普通住宅、公寓、排屋和别墅，以下同）的开发还有许多不同,主要表现在以下几个特征：1、商业地产投资大、风险大、回报率高商业地产的投资比一般住宅的投资要高出很多，这是由于商铺与住宅价格比维持在 4：1 到 5：1 之间，所以造成了商铺开发及投资总额相对较大，也正是由于商业地产的投资大，市场变化的不可预见性，因而风险相对较大
主要包括政策风险、经营风险、财务风险、和价格风险
高风险通常都伴随着高回报，住宅投资年回报率一般在 3％—4％,商业地产投资回报率基本在年 6％—12％之间，好的地段甚至可以达到 20％—30％，商铺的增值潜力与成长空间大
由此可知，商业地产的投资不同于普通住宅的投资，它是以大投资、高风险、高回报为目的的商业投资
2、商业地产可供选址少,规模选择复杂、规划难度高住宅开发可选地块范围广，不同的地块适宜开发不同类型的住宅,商铺开发选址局限于城市商贸中心和主要街道的沿街地段，地块供给量较小，可选择的范围窄
商业地产规模选择有两个最核心的指
