从房地产开发视角看建筑物区分所有权——“民商法前沿”系列讲座现场实录第 322 期颜雪明 万科企业股份有限公司 风险管理部总经理 内容提要: 2024 年 5 月 17 日晚，民商法前沿论坛与明德民商法博士沙龙第 18 期联合讲座在明德法学楼 708 教室进行。中心邀请了万科企业股份有限公司风险管理部总经理颜雪明作题为“从房地产开发视角看建筑物区分所有”的报告.中国人民大学法学院教授、中国法学会民法学讨论会副会长、中国人民大学民商事法律科学讨论中心主任杨立新老师莅临本论坛担任颜雪明先生报告的评议人。中国人民大学法学院博士讨论生、山东师范大学政法学院副教授吴春岐主持了讲座。颜雪明总经理的讲座抛开以往学者报告中的业主色彩，完全从开发商的角度对房地产开发中的建筑物区分所有问题作了精细、缜密的解析，主要包括以下几个方面：第一，区分所有的“建筑物”问题.首先,他认为建筑物是否区分所有与体量及建筑形式无关；区分所有建筑物不全是商品房，但商品房基本上都是区分所有建筑物区分所有权不仅体现在建筑本身,也包括建筑以外的设施、设备、空间；专有建筑物和共有建筑物都可以转变为区分所有建筑物。其次,他以深圳城中村的握手楼为例,分析指出握手楼是将共有部分压缩到最小,而将专有部分扩大到极限,其深层次的原因是私人物权得不到有效的保护，它的出现有一定的合理性，牺牲许多重要利益换取实实在在的所有权，是失地农民的最优选择。第二，建筑物区分所有权中的专有权.颜雪明指出,业主独立行使权利的部分，大致相当于房屋产权登记的部分。他认为所谓专有部分，是指具备构造上的独立性、使用上的独立性、可以单独作为所有权的标的部分。专有部分是实体权利，而不动产登记是权利证明，不动产登记应当适应现实需要，如实及时记载权利，而不能以落后、不完整的登记制度否定权利人的实体权利.同时，他又从实务的角度分析了专有权利登记中存在的问题、界定专有部分的现实意义以及业主支配专有部分的法律限制等问题。第三，建筑物区分所有权中的共有权.颜雪明从实务的角度分析,共有部分是指该建筑范围内，由部分或全体业主共同拥有的部分，包括法定共有、约定共有、天然共有。他解释说，法定共有是指法律或行政法规规定为共有,如物业管理用房、道路、绿地；约定共有是指具备独立性，可以单独作为所有权标的，但由合同双方约定为共有的部分，如架空层、地下室、会所、学校；天然共有是指在构造上和使用上不具备独立性，仅...
