房地产经纪人考试辅导：设备更新经济分析措施（一）设备更新的缘由没备更新源于设备磨损。设备磨损是设备使用（或闲置）过程中发生的损耗。磨损分为有形磨损和无形磨损。 1．设备有形磨损，足指设备的实体性磨损。该类磨损使设备精度减少、劳动生产率下降，最终丢失使用价值。 设备有形磨损分为第一类有形磨损和另一方面类有形磨损。第一类有形磨损，是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。另一方面类有形磨损，是指设备因自然力产生的磨损。这种磨损与生产过程的使用无关。 2．设备无形磨损，是由于社会经济环境变化导致的设备贬值。 设备无形磨损分为第一类无形磨损和另一方面类无形磨损。第一类无形磨损，是指设备生产本钱减少导致设备市场价格减少，从而引起的本来购置的设备贬值，但使用价值并未发生变化，敞不会影响设备的使用。 另一方面类无形磨损，是由于技术进步原因的影响，社会上消失了功能更好而运行费用更低的新型设备，从而使原有设备的价值减少，并且局部或所有丢失其使用功能，假如持续使用原设备，有也许使产品生产本钱明显高于社会平均本钱，使企业失去市场竞争力。政府通过税收政策鼓舞新兴节能环境保护设备的使用，限制本来能耗高、污染环境的设备使用，也会导致设备的另一方面类无形磨损。3．设备磨损的赔偿。设备磨损的赔偿方式有两种，局部赔偿和完全赔偿。设备有形磨损的局部赔偿是修理，设备无形磨损的局部赔偿是现代化技术改造。 （二）设备更新的特点 1．设备更新的关键工作，是确定设备的经济寿命。 设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命。 自然寿命也称物理寿命，是指设备从全新状态下开头使用，直到不堪再用而予以报废的所有时间过程，自然寿命重要取决于设备有形磨损的速度。 技术寿命是指设备在开头使用后持续的可以满意使用者需要功能的时间，其时间长短重要取决于无形磨损的速度。技术进步速度越快，设备的技术寿命越短。 设备的经济寿命是从经济角度推断的设备最合理的使用年限，在数值上等于投入使用的设备分摊的等额年总本钱（包括购置费用和年运行费用）最低或等额年净收益的期限，经济寿命是有形磨损和无形磨损共同打算的。 2．只比拟设备的费用。 一般在比拟设备更新方案时，界定设备产生的收益是同样的，因此只对它们的费用进展比拟。假如电梯、空调等重要设备的更新明显地提高了物业的市场租金，在设备更新的经济分析中，也可以将增长的收益和费用一起考...
