土地估价师（土地估价实务基础）真题试卷及答案与解析一、计算题答案规定列出算式、计算过程和计算成果；需按公式计算的，规定列出公式。无计算过程、只有计算成果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终止果保留整数。单价用“元/平方米”，总价用“万元”表达。1 一、某企业于 12 月 31 日以出让方式获得了一宗土地使用年限为 50 年期的国有工业用地，土地总面积为 3000 平方米，交纳的土地出让金为 30 元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。12 月 31 日，该企业因改制需要迸行土地价格评估，经调查，该地区土地获得费 (含税费)平均为 10 万元/亩，“五通一平”土地开发费为 8 万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为 5．5%，投资利润率为10%，土地还原率为 6%，50 年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于 12 月31 日的单位地价和总地价。1 企业甲拥有一宗土地面积为 20 亩的国有出让土地，规划建设 4 万平方米综合大楼和 2 万平方米公寓，估计 2 年建成后即所有售出。企业甲在完毕前期投人后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。经调查，该都市相似地段相似功能的综合楼售价为 6000 元/平方米，公寓售价为4500 元/平方米，同类构造的综合楼工程建筑费及专业费为 2100 元/平方米，公寓为 1800 元/平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第 1 年投入 40%，次年投入60%，银行贷款年利率为 5.5%，开发利润为总售价的 15%，销售税费为售价的5.5%。根据以上条件，试计算:2 该宗地在规划条件下的土地使用权价格;3 经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完毕后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的赔偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到 14000 平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。4 三、某企业拥有 A 宗地的划拨土地使用权，并于 9 月 1 日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期，实际支付的年租金为 10 元/平方米。A 宗地土地面积为 30000 平方米，用途为工业，现已达到五通一平的开发程度。经调查，A 宗地周围有三宗条件相似的工业用地，详细状况如下:(1)B 宗地:占地 45 亩，于 1998 年9 月 1 日通过征地方式获得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了 300 万元征地及其有关税费，经开发建设...
