土地估价师复习重点：案例与汇报（7）设有租赁权或地役权的土地使用权估价措施的选择与应用 1.设有租赁权的土地使用权估价措施的选择与应用 (1)估价特点：因估价对象带有租约，租期内估价参数取值根据租约，其他同一般常见的土地使用权价格评估。 (2)价格影响原因：除了针对土地用途应考虑到政策原因，区域原因、个别原因外，还应留心租赁契约中的内容、约定的条件、租期和剩余租期、租金调整的约定等原因。 (3)估价技术思绪：先评估不考虑租赁权的状况下的土地使用权价格，再作减价修正。 (4)估价措施应用 采纳收益复原法估价时，在租赁期限内的土地收益依协议租金计算，超过租赁期限的土地收益，按土地剩余使用年限内最有效运用方式下的未来土地收益确定;采纳市场比拟法时，需要考虑各比拟实例与待估宗地间因租赁期限不一样所带来的影响。 2.设有地役权的土地使用权估价措施的选择与应用 先评估不考虑地役权的状况下的土地使用权价格，再作地价修正。 地役权估价措施的选择与应用 1.估价特点 地役权是为自己土地使用便利而在他人土地上设定的权利，如通过权、通行权等。一般在地役权设定、转让、收回、征收及调整地役权租金时需要进展地役权估价。 2.价格影响原因 针对土地用途应考虑区域原因和个别原因，此外还要考虑地役权的设定内容、支付方式、约定的期限和剩余期限等原因。 3.估价技术思绪 根据设定的地役权对土地运用的影响程度来评估地役权价格。 4.估价措施应用 采纳市场比拟法时，可比实例应选用同一区域或相邻地区类似地役权转让成交实例，再根据市场比拟法程序，进展对应的修正。采纳收益复原法，地役权复原利率一般比出让土地使用权复原利率高 1 个百分点左右。 承租土地使用权估价措施的选择与应用 1.估价特点 承租土地使用权是国家将国有土地使用权出租给使用者而设定的，出租主体是国家。承租土地使用权价格评估，是在承租土地使用权转租、抵押和转让时，对剩余年期的承租权进展估价。估价应遵照替代原则、预期收益原则、供需原则、最有效使用原则等。 2.价格影响原因 有关土地用途重要考虑政策原因、区域原因和个别原因，此外还应特殊关注承租协议中的内容、约定的条件、特殊的规定、已出租的时间和剩余期限等原因，这些内容将限制承租土地使用权权益的实现。 3.估价技术思绪 (1)搜集可比市场交易案例，运用市场比拟法原理，通过对影响承租土地使用权价格的重要原因进展比拟、修正，得到估价成果。 (...
