土地估价师重点讲义：理论与措施（7）土地估价的原则与措施 一、土地估价概念 土地估价就是估价人员根据土地估价的原则、理论和措施，在充足把握土地市场交易资料的根底上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充足考虑社会经济进展、土地运用方式、土地预期收益和土地运用政策等原因对土地收益的影响，综合评估出某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格的过程。 二、土地估价原则 土地价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、互相影响所形成的。首先要把握土地估价的主线原则，以此为指南，仔细分析影响土地价格的原因，敏捷使用多种土地估价措施，对土地价格做出最精确的推断。 (一)替代原则 土地估价中的替代原则可概括如下： ① 土地价格水平由具有同样性质的替代性土地的价格所打算;② 土地价格水平是由最理解市场行情的买卖者按市场的交易案例互相比拟后所打算的价格;③ 土地价格可通过比拟地块的条件及使用价值来确定。 根据上述原则，在土地估价时，就可以通过对土地条件即土地使用价值的比拟来评估土地价格。一般都要进展时间和土地条件修订后，才能按替代原则，采纳市场比拟法确定待估地块价格。 例题：推断题：在土地估价时，就可以通过对土地条件即土地使用价值的比拟来评估土地价格。一般都要进展时间和土地条件修订后，才能按替代原则[r] 替代原则实际上与收益复原法也有较深的渊源关系。由于某地块的价格，如有替代也许，则可迅速确定与该地块产生同等纯收益的其他地块的投资额和价格。可见，替代原则是表达合理经济行为的主线原则之一。它合用范围广，是估价原则的中心内容之一。 在我国目前的土地估价工作中，基准地价评估是先评估土地使用价值，进展分等定级，把土地条件主线全都的土地归为同一等级，在此根底上再测算其平均价格;而基准地价系数修订法评估宗地价格时，则是在基准地价根底上，通过待估宗地条件与区域内一般条件的比拟，对基准地价进展系数修订，评估出宗地价格。由此可以看出，这实际上都是替代原则在估价实践中的详细运用。 (二)预期收益原则 土地投资者是在猜测该土地未来所能带来的收益或效用后进展投资的。这就规定估价者必需理解过去的收益状况，并对土地市场现实状况、进展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进展细致分析和猜测，精确猜测该土地目前以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。 ...
