房地产估价师安全与分析考试真题及答案（全）选自：无忧网校一、问答题(共 3 题，每题 0 分。请将答案写在答题纸对应的题号下) (一)某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发企业拟参与竟买，甲企业委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估成果为 12 000 万元。乙企业委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为 15 000 万元。若该两家房地产估价机构的评估成果均是合理的，请分析两者差异的重要原因。 (二)某企业于 5 年前在公开市场上以 2 000 万元购得一宗出让性质的办公用地，投入 1 000 万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为 4 000 万元，若 5 年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新获得价格上涨了 1 000 万元。请问上述观点与否对的?为何? (三)某都市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为 1 500㎡，占地 2 900㎡，土地使用权性质为划拨，房屋建于 1955年，后通过两次大修，目前处在正常使用状态。现政府拟将该房地产发售，委托房地产估价机构评估其市场价值。通过调查理解，该区域内建筑容积率为 3及如下的商业用途土地价格为 2 万元/㎡，商品住宅销售均价为 1.2 万元/㎡。 据此，估价师确定了如下两种估价思绪： 1.以商品住宅销售均价为基础估价; 2.以商业用途土地价格为基础估价。 请问： 1.上述两种估价思绪中哪种较合适?并阐明理由。 2.针对你所选的估价思绪，描述其估价技术路线。 二、单项选择题(共 3 大题，10 小题，每题 2 分。每题的备选答案中只有一种最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题对应的括号内) (一)王某于 1999 年在某都市中心城区购置了一幢 6 层的百货大厦，为保证正常经营，于初进行了重新装修。初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估成果为 800 万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值 800 万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄 妹俩达到书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。 1.若结合周围类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为： 1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，则哥哥应向妹妹支付赔偿款( )万元。 2-6(略) 7.下列有关该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中对的的是( )。 A.项目改建投入的成本费用应包括：工业用途房地产的购置价格、...
