房地产企业处置地下车位的方式主要有四种：办理产权证转让、转让使用权、收取停车费、无偿供业主使用。由于地下车位与地上房产形成建筑整体，不同的处置方式其成本费用的分摊方法有区别，进而影响土地增值税和企业所得税的计算。如果企业选择合理的处置方式，可以减轻税负。案例湖南省某房地产 A 公司在市区开发商业、普通住宅连体楼一幢。其中，1 层〜3 层为商业用房，每层可售建筑面积 1000 平方米，层高 5.6 米；3 层以上为普通住宅，可售建筑面积 9000 平方米，层高 2.8 米；利用地下基础设施形成停车位 134 个，面积 2680 平方米，开发成本 2000 元/平方米。按照地上房产的面积分配车位，普通住宅 100 个，商业用房 34 个。住宅和 2〜3 层商业用房在当年销售，分别收取 4680 万元和 4400 万元。一层商业用房租赁给某电器公司从事经营活动，房产原值903 万元，年租金 180 万元，当年收取 6 个月租金 90 万元，缴纳相关税费 16 万元。该项目取得土地使用权所支付的金额 1500 万元，地上房产开发成本 4500 万元，开发费用 500 万元，地下停车位开发成本 536 万元，税前可扣除折旧额 21 万元，支付其他合理费用 10 万元。根据《湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税管理的公告》（2014 年第 7号）规定，土地增值税清算应按照普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅类型分类，分别计算土地增值税；房地产开发企业建造的可售地下车库（位），按照非住宅类型房地产清算；利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库（位），建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的其成本、费用可以扣除；转让上述不可售地下车库（位）永久使用权取得的收入，应按照地上房地产不同类型建筑面积占比，分别计入不同类型房地产销售收入征收土地增值税，其成本、费用按照配比原则扣除；单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，按层高系数建筑面积分摊法分摊开发成本，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的 10%计算扣除，暂不考虑其他纳税调整事项。处置方式一：地下车位办理了产权证向普通住宅购房户出售 100 个车位，并办理了产权证，面积 2000 平方米，收取款项 1200 万元，剩下 34 个车位用于物业管理，收取停车费 10 万元。应缴土地增值税的计算：按层高系数建筑面积分摊法计算不同类型房产应分摊的开发成本。5.6 米商业用房层高系数二该类型用...
