物业经营管理复习资料第一章 物业经营管理概述第一节 物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵（掌握）物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目的，综合运用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。二、物业经营管理活动的管理对象（掌握）物业经营管理活动的管理对象一般为收益性物业，重要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，重要由作为办公空间的办公室部分和公用部分(如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公共性方面，与一般写字楼有所区别。收益性物业是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的重要物资载体。我国尚无统一的写字楼分类原则，专业人员重要根据其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。国外一般将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。甲级写字楼：具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的规定，其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美。甲级写字楼一般有完善的物业管理服务，包括 24 小时的维护、维修及保安服务。乙级写字楼：具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的规定；但建筑物的功能不是最先进的(有功能陈旧原因影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。3．丙级写字楼：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的规定；建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力相适应；相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一种合理的出租率。写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断。对写字楼分类一般要考虑如下 12 个原因：所处的位置、交通以便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型...
