售楼人员必备的房地产基础知识一、土地与房地产开发知识（一）房地产基础概念1、房 产：是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不一样的所有者和使用者之间可以进行出租发售或作其他用途的房屋。（也指：房屋及其权利的总称）2、地 产：是指可以为其权利人带来收益或满足其权利人工作生活需要的土地资产。地产与土地的主线区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一种统称。（也指：土地及其权利的总称）3、房地产：也称不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑和建筑物及其附带的多种权利（所有权、管理权、转让权）。4、房地产业：是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。5、房地产开发：是指房地产开发企业在依法获得土地使用权的土地上按照使用性质的规定进行基础设施、房屋建筑的活动。（二）土地及土地使用年限1、土地所有制在我国，现行所有土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能获得土地所有权。2、土地所有权土地所有权，是指国家或集体经济组织对国家土地或集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地所有权是不能出让或转让的。在房地产开发中，房地产开发企业获得的只是土地的使用权，而不是土地的所有权。同样，消费者购置商品房后，对该房屋所占有的土地，不享有所有权，只拥有使用权。3、土地使用权土地使用权是指土地使用者依法享有使用和获得土地利益的权利。土地使用权可以依法转让 。开发商要进行房地产开发，首先必须获得土地使用权。其获取土地的方式重要有如下几种：（1）土地使用权的出让。土地使用权的出让是指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（2）土地使用权的转让。土地使用权的转让，是指土地使用权者通过发售、互换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。（3）土地使用权的划拨。土地使用权的划拨，是指政府免费的将土地拨发给使用者使用，一般没有有效期限的限制。以免费划拨获得土地使用权，须经政府及土地管理部门同意，并按规定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。4、土地开发土地开发，是将“生地”开发成可供使用的土地（即熟地）。（1）生 地...
