房地产估价案例与分析真题与解析 一、问答题（共 3 题，每题 10 分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）某房地产开发企业拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体构造已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达 65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价措施。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 2.在多种不一样的估价前提下，假设开发法的测算重要有哪些差异？ 【参照答案】 1.假设开发法的估价前提有 3 种：（1）估价对象仍然由其业主开发完毕，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完毕，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完毕，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与措施》教材P341～342。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。 2.在不一样的估价前提下，假设开发法测算的重要差异包括： （1）预测出的后续开发经营期的长短不一样。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 （2）后续开发的必要支出不一样。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，一般会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。 （3）测算出的待开发房地产价值不一样。一般状况下，自己开发前提下评估出的价值要不小于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要不小于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与措施》教材 P341～342。 第三科教材的某一论述，也许就是案例与分析的一种问答题答案的关键。 （二）甲企业拟以其拥有的房地产作价与乙企业合资，委托房地产评估机构评估该房地产于 6月 5 日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于 6 月 15 日出具评估汇报，其中载明估价汇报有效期限为 1 年。后甲乙两企业合资事项因故延期，于 9 月 20 日重新启动。 由于原估价汇报有效期限已过，鉴于在此期间房地产...
