2025年投资真题

真题四．计算题（共 2 题，20 分。规定列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算成果的不得分，计算成果保留小数点后两位。）1．某家庭购置一套单价为 2800 元/m2、面积为 120m2 的住宅。银行为其提供了的固定利率住房抵押贷款，贷款额度为房价的 70%、利率为 6%，按月等额偿还。另知，从1995年到消费者价格指数依此为100、102.5、104.6、107.3、108.7、112.5、114.6，假如以此作为计算通货膨胀的根据，并假定贷款期限内的年平均通货膨胀率等于 1995 年到间的年平均通货膨胀率，基年为末。问：（1）该家庭的月还款额为多少？（2）若考虑通货膨胀的影响，银行所获月还款额的实际价值（相对于基年）是多少？四、（1）（一）1、住宅总价值：2800×120=336000（元） 2、贷款额：P=336000×70%=235200（元） 3、贷款期：n=20×12=240 4、月利率：I=6%/12=0.5% （二）该家庭月还款额： A=P•I/[1－1/（1+I）n]=……=1685.05（元） （三）通货膨胀计算：RD=(114.6/100)1/6 －1=2.30% （四）由（1+RA）=(1+Rr)(1+RD)得：Rr=3.62% （五）银行所获月还款额的实际价值： A`=P•Rr/12/[1－1/（1+Rr/12）n]=……=2376.18(元) 2．某投资者拟以一次性付款的方式购置价格为 1200 万元的一出租公寓的经营收益权，用于出租经营。第一年投入装修费 300 万元并完毕装修；次年开始出租，当年的月租金收入为 25 万元，经营费用占租金收入的 1/3；此后一段时期内，租金收入和经营费用均以每年 5%的比例递增；从第起，租金收入和经营费用稳定在第的水平上。若投资者期望的目的收益率为 13%，贷款利率为 8%，折现率为 10%。试列出项目的现金流量表，计算财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目与否可行（假设购楼款发生在年初，其他收支均发生在年末）。四、（2）(一)现金流量表 年末 0 1 2 t 10 11-20 现金流入 300=25×12 300×(1+5%)t-2 443.24=300×(1+5%)8 443.24 现金流出 1200 300 100=300×1/3 100×(1+5%)t-2 147.75=100×(1+5%)8 147.75 净现金流量 -1200 -300 200 200×(1+5%)t-2 295.49=200×(1+5%)8 295.49 （二）财务净现值： FNPV=-120-300/(1+13%)+200/(13% － 5%)×{1 － [(1+5%)/(1+13%)]9}/(1+13%) +295.49/13%×[1－1/(1+13%)10]/(1+13%)10 =76.74（万元） （三）财务内部收益率： 当 I=14%时，NPV1=－28.00（万元） 因此：FIRR=13%－76.74×(...