上海鹏润房地产开发有限公司 袁夏亮 随着国家对房地产企业的调控政策越来越严格，融资要求越来越高，资金日趋紧张的情况下，如何加强风险控制，适应多变的市场及政策环境,是房地产企业目前面临的主要问题。很多房地产企业通过实施全面预算管理，实现企业对计划，协调，控制与业绩评价能力，通过全面预算管理让经营者和管理者了解公司的战略，全年的经营指标,利润目标,项目需要多少开发量,项目进度如何安排，销售进度如何安排，产品的类型，成本费用的概算，资金的筹划和调配等。因此,全面预算管理在房地产企业的运用更具有重要的现实意义. 一、房地产企业全面预算管理的基础 （1)项目设计定位对项目预算影响大。开发项目设计阶段基本决定了项目的业态、建筑结构等主要指标，设计方案一旦确定，调整的难度非常大,因此项目前期设计直接影响到项目开发进度及总成本.假如规划设计不充分,项目实施过程中变动因素就多，不可预见问题发生时，预算无法随时调整，由此造成预算与业务进度、效果的匹配程度存在扭曲。特别是在预算内容、资金收支时间节点方面与实际执行结果有较大差异。 （2）预算内容应与项目开发进度一致。预算是项目开发相关内容的具体量化表现，脱离了这个基础，预算就无法发挥其规避风险，起到资源配置的作用。在项目开发过程中，企业一般根据项目开发进度情况,及时调整相关预算，保证项目预算与开发进度保持一致。 （3）项目成本控制是预算管理控制的重点。房地产企业成本控制的好坏直接关系到企业的经济效益，而房地产项目成本金额高、类型多、涉及面广、影响因素多、时间跨度长，具有很大的不确定性。因此合理估计成本，并加以有效地控制是项目预算管理的重点。在企业面临越来越复杂的经营环境情况下，房地产企业可通过多类型的预算进行控制，如项目概算、项目预算、动态成本等。在成本控制下项目预算向精细化、科学化方向进展。 (4)项目预算应做好关键节点的动态控制。这些关键节点包括 ： 缴纳土地款及相关税费、设计完成、办理证书、选择正确的施工单位、销售工作、结构封顶、竣工验收、交房入户等。并细分到关键点预算、专项预算、部门预算等。通过预算做好资金规划，确保项目资金的及时准确到位,做好经济效益分析,确保项目完成既定目标，做好项目风险防范,避开突发情况出现. （5)预算管理随项目进度有不同侧重点。在项目开发初期,预算应以经济利益最大化为主要控制目标。在项目开发中，项目预算应以资金控制为首要任务...
