物业收取的车位费用营改增适用税率及相关纳税人身份的探讨 小事项可能也存大分歧。营改增大文、财税[2024]36 号文附件一的附件《销售服务、无形资产、不动产》,对车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等根据不动产经营租赁服务缴纳增值税，适用税率为 11％.连财以为，不能简单地认为凡与停车相关的服务，均适用不动产租赁服务；且同一收费事项在不同经营模式下,其纳税人、税率、计税方式也可能不同，现就相关事项作如下探讨. 一、关于收取的车位相关费用适用销售服务税目分析 从常规情况来看,车辆找一个停放的地方,然后按时向收费人交费,确实是租用了不动产的使用权，按不动产租赁服务征税可以理解；但是对于特别情形，尚需具体分析. (一）物管公司向小区业主按月收取的车位管理费 业主通过一次性支付几十年的车位使用权,其不动产权利已经属于业主.物业管理公司所收费用并非不动产的租赁费，不过是小车的管理服务费,应适用现代服务——商务辅助服务——物业管理，执行6%的增值税率。 (二）地面公用部位的停车费,也需区分不同情形 1、假如是向外来车辆收取的临时停车费,一般按不动产租赁适用11％的税率可以理解(代业主收取）； 2、假如是向小区业主按月收取的固定停车费用，又需要区分如下两种情形： （1）业委会已授权物业公司代收的费用,应按不动产租赁 11％的税率计征，相当于是小区内所有业主租给停车的其他个人； (2）业委会并未授权物业公司,物业公司所收的费用，也不过是其服务管理的费用,同样应适用 6％的税率。 在选择适用服务及税率时，需要区分实质，不能仅看表象，只要是停车费用、全部都视为无形资产出租。因为没有做看护服务的人反过来向不动产权利人收取租金的道理。 二、关于停车不同经营收费模式下的纳税人及适用税率分析 上述(二）1 和（二)2(1）两种情形，在实际操作时,也有两种经营模式： 1、包工制：由物管公司收取停车费用，且由物管公司开具发票。这种情形，纳税人为物业管理公司，所收费应按不动产租赁服务11％税率执行； 2、类似酬金制:假如物业公司仅是代小区业委会收取租金,资金直接入业委会账户，并以小区业主名义开具发票，那么纳税人是小区业主、非物管公司。 但小区业主属于增值税纳税人中的其他个人还是其他单位，也值得探讨。 小区业主是由小区内的房屋所有权人的总称，他们都是自然人身份,有共有财产，但不具有法人资格，也未经民政部门登记。假如将其作为其他个人...
